8月17日，龙湖长城源著开盘，首批400套房全部售完。资料图片

　　逾60亿！根据记者不完全统计，这是上周末北京9盘齐开的认购金额。而其中多盘重现“日光”，在引发了小规模的楼市震动后，也创下了自5月中旬以来13周的推盘新高。楼市已开始走出观望期了吗？

　　 9项目带来2400多套新房源

　　上周末开盘的9个楼盘，包括4个改善型项目京投银泰·琨御府、龙湖好望山、亦庄金茂悦、首开常青藤，2个刚需盘华润橡树湾、鑫苑·鑫都汇，商住盘合生世界村和CBD东舍，以及旅游地产项目龙湖长城源著，共供应房源2405套，环比上周大增194%。

　　综合开盘热销的项目来看，“高性价比”成为共同的标签。无论是占据优质地段的京投银泰琨御府，还是喊出“北京首个旅游地产”的龙湖长城源著，或是以价格取胜的合生世界村等，都在开盘当天取得了不俗的战绩。

　　开发商销售策略转变

　　业内人士分析，当前购房需求开始“解冻”，一些高性价比楼盘最先受到关注，客户到访量开始上升，蓄客周期缩短，促成开发商推盘。

　　一位不愿具名的业内人士指出，近期供应大增的另一个原因来自于开发商销售策略的转变。受到楼市上半年整体低迷的影响，多数房企的销售业绩并不理想，为打破僵局，一些开发商调整销售策略，加大不限购、商住产品及优质改善型项目的供应量；甚至对直接与自住房形成竞争关系的刚需盘采取直接降价促销，以争取各层次的购房客群。

　　“自住房集中签约也是这几周楼市成交量维持高位水平的重要原因。数据的上涨并不代表真实的整体回暖。”亚豪机构市场部总监郭毅指出。据统计，上周自住房项目当代采育满庭春MOMA共成交523套，占全市总成交量的23%，居商品住宅成交排名首位。

　　同题问答

　　上周末，9个产品、特点各异的楼盘扎堆入市，均赢得热销。这些项目的负责人是如何看待项目热销及市场变化的呢？记者分头采访了其中的几个楼盘负责人。

　　 性价比高、稀缺促成热销

　　Q：项目赢得热销，你认为项目的最大特点是什么？

　　京投银泰·琨御府营销负责人：我们楼盘最大的特点就是均好性，吸引买房人的因素有很多。像地段很稀缺，项目处于西三、四环之间，在双地铁交会点上；从景观上看，毗邻昆玉河，社区内也规划了主题景观；项目建筑品质、户型设计也很出彩，140-180平方米的主力三居，功能性、舒适度能满足买房人需求。项目还赠送了标准为8000元/平方米的精装修，性价比就更突出了。因为这种均好性，才有了京投银泰·琨御府开盘认购95%，热销24亿元。

　　龙湖长城源著项目负责人：稀缺性。在不动产投资领域，总价低的项目往往在资源占有方面稍显薄弱，同质化比较严重，而长城源著天然享有的不可复制的资源，且定价在70万-200万元之间，甚至部分房源50万元起，这一价格在市场极具竞争力。有不少客户通过众筹、公司购买等方式购买。

　　鑫苑·鑫都汇项目营销负责人：鑫苑鑫都汇二期上周末开盘，认购金额近3亿元，去化率在80%以上，正式蓄客的时间是两周，有约70%的排号客户成交，效果不错。从区域来看，鑫都汇的地段很好，紧挨着地铁，最大的特点就是做成了“价值刚需”，用更精巧的设计、更好的品质来满足刚需的居住需求，比如项目层高做到了2.9米，而若是做成2.8米，能多出一层楼。我们做到了在区域内以同样的价格提供更高品质的产品。

　　合生世界村项目负责人：合生世界村最大的特点还是在于价格低、不限购，因此吸引了很多刚需客群。上周，项目开盘的销售均价为1.3万元/平方米左右，非常适合初次置业的刚需客群。此外，从区域来说，合生世界村毗邻亦庄开发区，有大量的购房需求，交通便利，而且目前周边配套比较成熟。

　　 观望源于限购限贷、市场预期

　　Q：你认为一段时间来导致购房者观望的原因有哪些？

　　京投银泰·琨御府营销负责人：楼市需求一直是被压抑的，对于高端改善型楼盘来说，限购影响比较大；对于刚需和普通改善型楼盘来说，限贷影响比较大。同时还有对整个经济形势预期不乐观的因素。房地产是一个“水涨船高”的市场，大的经济环境就是这个“水”。整体预期不乐观，买房人出手也就受到影响。

　　龙湖长城源著项目负责人：从价格、预期、政策等几个常见因素考虑，最主要的还是限贷政策、市场预期。

　　鑫苑·鑫都汇项目营销负责人：刚需是“短期观望”，因为刚需买房是结婚、生子这类不能等的需求，他们买来自住，不看投资价值。但他们会担心这个房子“值不值”，比如地段上是不是有硬伤，产品值不值这个价钱。而投资客户和购买豪宅的客群会根据经济形势、信贷等波动来决策。

　　合生世界村项目负责人：市场预期是目前影响购房者观望情绪的主要原因。毕竟人们买东西还是有个从众心理。上周末几个项目的开盘现场人数都有一定的回升，促成了热销局面。其次，项目品质也影响到购房者是否出手。目前买家越来越理性，买房子都要讲究性价比，因此购房者对于品质也十分重视。最后才是价格，由于合生世界村是刚需盘，虽然受到了自住房的一定冲击，但是我们分析后认为刚需客群的需求是一直存在的，价格并不是决定性的因素。

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