2015年北京楼市格局大变 刚需改善豪宅都在重新定义

　　2015年的北京楼市，先是被各种动辄10万+的豪宅新盘“刷屏”，临近年末，算一算账，发现今年新增土地供应创近8年来新低，住宅用地供应创近3年来新低，而年内商品房供应量则创下10年新低。

　　“面粉”决定“面包”。于是，今年豪宅遍地，改善盘和豪宅盘的边界日益模糊，而刚需族则只能转向自住房、商办产品或“老破小”的二手房。

　　一个全新格局的北京楼市正在快速蜕变。

　　购房门槛一再提升

　　“面粉”决定“面包”，北京一手楼市迎来一个全新时代。中原地产数据显示，预计2015年北京商品房住宅全年签约量达到5.4万套左右，成交均价或逼近3万元/平方米，比2014年上涨了近10%。

　　成交均价逼近3万元/平方米，意味着昔日占据主流的中低端商品房住宅房源越来越少。业内人士表示，豪宅都“五环化”了，刚需和改善自然受积压，首当其冲的就是首次置业的刚需，门槛从总价100万元跃升到200万。某房企负责人进一步表示：“刚需族钱少，所以被挤压出今年的商品住宅市场，转向自住房、50年商住Loft或者又老又小的二手房，甚至只能选择燕郊、固安等环北京区域。”

　　新盘市场中豪宅遍地，改善盘和豪宅盘的边界日益模糊，在不少开发商的眼中，1000万元/套才是2015年改善置业的门槛，而别墅市场的门槛也早就到了1000万元/套起。

　　记者了解到，2015年北京豪宅成交暴增，丰台西局、朝阳孙河、朝阳东坝等板块都由以刚需盘为主的区域摇身一变成为豪宅区。

　　当东五环边上东坝的二手房成交均价爬上36000元/平方米的同时，这里及其东北方向的孙河，新盘售价从每平方米6万到10万不等。与此同时，一些年初还打着“改善”大旗的楼盘，宣布明年产品各种升级要成“豪宅”，单价涨到5万、6万，单套总价也得800万至1000万元。“改善客群要么卖旧房，踮着脚够一下豪宅的边，要么换到城区的老破二手房，要么成为夹心客望房兴叹。”上述房企负责人如是说。

　　“刚需房”越来越远

　　花了小一年时间四处看房，比了又比后，李先生终于到河北省固安买房。“来北京闯了30多年，每次买房都是刚需，这10年从海淀买到大兴再买到河北，混着混着，都混出北京了。”李先生苦笑着说。

　　“我十年前买海淀房子才不到6000元/平方米，五六年前给女儿买大兴的房子是15000元/平方米，现在发现北京的房子买不起了。海淀那边的二手房能卖到每平方米6万多元，新房都8万了；大兴的新房也要三四万元一平方米了。实在太贵了！”为了把房子腾给儿子住，12月初，李先生在河北固安的永定河·孔雀城英国宫售楼处签了购买合同，买了套78平方米的两居，单价7800元左右，总价约65万元。

　　“我算真正的刚需吧，真后悔买晚了。固安这套房，价格也涨了1000多元呢。”李先生对记者说，他的亲戚2014年买的是英国宫五期，单价约6700元。在他看房的这小一年里，由于通州被确定为北京副中心，燕郊、大厂等环北京区域价格快速上涨，他去燕郊看的项目，报价已经涨到了13000元-15000元/平方米。

　　事实上，像李先生这样买自用房买到了河北的案例在2015年购房的北京客户中并不少见。数据显示，北京今年不仅总价1000万+、单价10万+的物业签约均创造了历史纪录，即使从整体商品房住宅签约看，单套平均也已经达到了370万。

　　土地越贵，房价越高

　　中原地产研究数据显示，在剔除保障房后，截至12月17日，2015年北京商品住宅供应仅40085套，这个数据创下了近10年来的商品房供应量新低，而年内新建商品房住宅签约套数达到51270套。业内人士认为，今年商品房供应本来就少，而针对刚需的产品就更少了。

　　“土地太贵，房子卖得太慢，自住房太多，我们怎么做刚需？”房山一位开发商发问。

　　数据显示，截至12月17日，2015年北京土地市场共有48宗住宅土地实现成交，创造近3年的新低，但土地出让金总额却再创历史新高。“土地僧多粥少，地王全城开花。”亚豪机构副总经理任启鑫表示，刚需客群主要由自住房产品承担。

　　上述房山一位开发商告诉记者，一方面，房企操作刚需产品就是希望快速走量、回流现金，以平衡财务成本实现利润，如今北京市场只有自住房能一次卖几百套，其他商品房开盘一次卖百十套就算非常不错了。另一方面，新的地块越来越贵，为了获得更高利润，就连定位改善型产品的楼盘如今也奔着豪宅去。

　　据介绍，比如位于南四环的一个新盘，本来针对的是大兴本地置换客户群，2015年中推售的房源是毛坯，成交均价约为4万元/平方米，但半年来就卖出了100来套房源，利润、速度两头不占，于是搞起“精装修升级”，以此来涨价促销售。“现在不做精装卖不上价。”该楼盘的销售相关负责人表示，计划明年开卖时将价格迈上5万元/平方米的台阶。

　　新盘成交均价3万 土地成交均价3万

　　记者了解到，今年北京楼市的两个成交价格颇引人关注：新签约的一手房成交均价逼近3万元/平方米、25块今年新成交的住宅土地楼面价突破3万元/平方米。

　　同时，中原地产数据显示，截至12月15日，北京二手房签约套数已达183741套，相比2014年全年的104772套增幅超过8成，预计全年签约将在19万套左右；而北京新建纯商品房住宅签约51424套，预计全年的成交量将在5.4万套左右；成交均价逼近3万元/平方米，比2014年同期上涨了9.7%。

　　而据北京市国土局数据显示，截至12月17日，北京土地市场成交48宗商品房住宅用地，其中有25宗地块的成交楼面价突破3万元/平方米，供应总面积为836万平方米，而据中原地产测算，实际商品房住宅用地合计只有280万平米。

　　“今年北京土地成交额突破2000亿元，楼面价超过3万的地块达到了25宗，地价超过房价成为新常态，北京的豪宅已经开始五环化”中原地产分析师张大伟进一步介绍，北京新建商品房住宅市场进入了郊区化，以500元-1000万改善房源为例，2013年位于五环内的占比为56.4%，到2015年其占比只有30%，而五环外占比已经高达70%，未来以自住房的供应挤占普通住宅市场的现象还将持续，而新盘高端化将成为趋势。

　　■买房故事

　　今年以来，北京楼市格局生变，对于刚需、改善和高端置业者来说，购房境况发生了不一样的变化。刚需、刚改转向二手房，高端日趋占主流或将成为北京楼市的主流。

　　刚需

　　沿地铁选婚房终落脚黄村

　　●李小姐，26岁，事业单位职员

　　从去年下半年开始，李小姐就着手购买婚房。拿着父母积攒下来的积蓄，看着市场冷了又热，等到最终选定房源的时候，房价已经开始回升。

　　李慧琴在北京已经工作3年，自从去年和男友将结婚搬上议事日程后，买房就成了最重要的任务。

　　为了在北京买套房，工薪阶层的双方父母都拿出多年的积蓄支持他们。从去年10月到今年7月，李慧琴的父母从内蒙古老家跑来北京四五次，专门陪着他们看房。“在父母眼里，两三百万买一套房子绝对是天价。”

　　因为李慧琴和男友都是在地铁4号线沿线工作，因此他们将目光聚焦到4号线南端的新盘上。

　　“一开始我们看上了黄村的一个新盘，离地铁近，附近环境也不错，但一打听才知道这个楼盘刚开盘就售罄，只剩下商铺。”李慧琴回忆，由于黄村的新盘不多，他们一路向南，跑过几次天宫院和生物医药基地，发现新盘也寥寥可数。“南边最远跑到过庞各庄，那里的住宅也卖到17000元/平方米，一套两居室也得160万。价格是不算太高，但周边配套欠缺，地铁也没开通，每天上班太费劲。”李慧琴说。

　　大兴的新房不多，李慧琴和男友又转战北城。“从地铁4号线可以转乘13号线和昌平线，13号线上能买得起的房子不多，最终决定去昌平线附近看看。”李慧琴回忆。

　　这一看，李慧琴更丧气了。昌平线附近的新房售价已经过万，而且合适的房源也不多。李慧琴说：“原本我坚持婚房就得买个新房，可一圈看下来，就下定决心选套合适的二手房。”

　　选套合适的二手房，远比新房需要更多耐心。首付比例、税费标准等等问题都需要买房人仔细确认。李慧琴是国管公积金，男友是市管公积金，两人可共同贷款100万。今年上半年，他们终于在黄村附近看中一套二手房，180多万元。这套房子是原房东的婚房，虽然房龄老一些，但房子的位置、保养情况都不错。不过房主因为急着给孩子换学区房，需要买家支付一半首付。眼看着二手房市场一天天回暖，两人和家里商量后，决定尽量挪出首付来，将这套房子定下来。

　　现在，新婚的李慧琴已经住进这套二手房。不过对这对计划要个孩子的小夫妻来说，又添了一件心事。“房子所在片区没有合适的学校，预计两年后我们又得开始找房。”李慧琴不无忧虑地表示。

　　改善

　　预算450万未寻到如意三居

　　●雷女士，35岁，现任职一互联网公司

　　雷女士萌生换房的念头，是从孩子开始上幼儿园开始的。

　　雷女士和丈夫各有一套婚前房产。结婚后，一家人住在东三环附近一套70多平方米的两居室里，另一套位于昌平的一居室则用于出租。孩子出生后，一直是由雷女士照顾。

　　眼看着孩子就要上幼儿园，雷女士想要重返职场的心日益活泛，加上遇见一个心仪的工作机会，和丈夫商量后，他们决定由雷女士的父母来北京照顾女儿。可是随之而来的问题是：三代五口人，70多平米的两居室显得局促不堪。

　　于是，换房的事情被提上日程。

　　目前，这套两居室能够卖到280万，另一套一居室因为产权原因暂时不能出售，加上两人的储蓄，能够凑出350万的首付款。考虑到日常生活开销，两人计划的贷款金额在100万以内。

　　450万的总价，可以买到什么样的三居室？由于孩子就要上幼儿园，房子附近最好有幼儿园，老人接送方便。同时中小学的教育配套也需要考虑。再加上家里有老人，房子周围的生活配套也要相对齐全。

　　今年春节后，雷女士就把目前在住的两居室挂到中介门店卖，同时也踏上买房之路。

　　城东转了一圈后，雷女士发现，以他们的资金实力，想要在配套相对成熟的区域找一套符合心理预期的新房已基本不可能了。

　　“一开始我们考虑的是亦庄。河西区有几个环境和规划都不错的楼盘，400万能够拿下一套120平方米的精装三居。”雷女士表示，但区域的教育配套和交通出行都不方便，考虑到老人孩子的日常生活，最终他们还是选择放弃。

　　之后，雷女士夫妻又在大兴、通州甚至顺义看了几处新房，但都因某方面的因素排除掉。

　　“可能是在成熟区域住惯了，五环周边的项目看了之后心里总觉得没底。”几经抉择，雷女士决定转战目前居住区域里的二手房。

　　最终，他们看中一套劲松区域的二手房。房龄不足10年，小区物业管理不错，满五唯一，税费负担小。对于这点雷女士很满意。但这套房子其实是两室两厅的格局，如果要三代人居住，还需要重新装修，将餐厅隔成一个卧室来用。这一点雷女士不太满意，但小区里三居室的房源，350万的总价就很难拿下来了。

　　现在，雷女士那套两居室也已经出手，两套房、三户人都奔波在签约的路上。看到区域里二手房越来越火，雷女士庆幸自己提早一步。

　　高端

　　千万级新房选择更多样

　　●范先生，47岁，私企企业主

　　从日本留学归来，范先生在北京扎根已20年。凭借着多年打拼，他在城北有了自己经营的公司，服务客户有世界500强，手底下有一百多号员工，事业也算有所成就。不过今年为了房子，他也费了一番精力。

　　这七八年，范先生一家都住在海淀区的一个商品房小区里，户型、社区环境都不尽如人意。“当时主要考虑到儿子上学的问题，有几次想换，但最后都放弃。去年儿子考上了天津的一所大学，这才将换房正式提上日程。”范先生说。

　　一开始，范先生在城西看房。经朋友推荐，也去西三环、西南三环的几个楼盘看房。可是因为资金或者周边环境问题被范先生排除掉。

　　“今年仅是丰台就出了几块高价地，未来这里的房源售价肯定会上涨。想要换房，还是要抓住眼下的时机。”范先生如是说。

　　听从朋友的建议，自己也做了功课，范先生先后又去了朝阳区的东坝、孙河考察过。他发现现在的高端楼盘在设计方面考虑更加周到，生活细节方面的设计十分打动人心。但最终因为交通、配套等，范先生还是忍痛割爱。

　　经过一番抉择，范先生选定了东北四环某楼盘的四居室，300多平方米，共1800多万。对他来说，除了区域生活配套相对成熟、距离公司较近以外，他十分看重项目的医疗配套和物业服务。

　　范先生回忆，今年股市波动也是促使他换房的重要原因。上半年，他之前投在股市里的资金收益十分可观。看到股市波动的威胁，他抓住时机把部分资金转出来，选择了可以保值的房产。

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责任编辑：陈勇敢