近日，继杭州等地出现楼市降价“第一枪”后，许多人纷纷断言，中国房地产市场即将面临剧烈震荡，甚至会出现崩盘的可能。然而，在上周，京津冀一体化方案的消息传出后，许多投资者又加入了抢购河北保定等地房产的大潮，在这些“冷热交替”的形势下，到底中国楼市的现状是什么，作为投资者或是普通市民，又该如何理性看待当前楼市的变化？农业银行首席经济学家、央视财经特约评论员向松祚先生，在近期的一场采访中，与我们分享了他的观点。

向松祚：房地产市场进入郁闷狂躁期 这个时期更需要理性的分析

我上次说，中国的房地产市场进入了神经敏感期，现在又进入到郁闷狂躁期。每天各种议论就是说什么崩溃、拐点、暴涨等各种言论，在这个时期更需要理性的分析。就房价而言，我的判断非常简单，尽管不会出现所谓的暴跌，但是周期性的调整，也就是说涨幅的回落，甚至整体的一个开始调头向下，开始下降，应该是一个必然的趋势。现在整个房地产市场出现了三个失衡，哪三个失衡呢？一个是供需的失衡，就是说在某些地方确实出现了供给大于需求的状况。第二个是区域性的失衡，确实某些地方出现了鬼城，出现了房子卖不出去，特别是一些不太适合人居的城市，或者说经济发展水平落后于房地产开发水平的一些城市。第三个失衡就债务失衡，很多房地产公司债务这些年扩张太高。

向松祚：已有很好投资回报的投资人 现在该卖房子以求落袋为安

客观来讲，关于房地产市场，要给一个具体的答案不那么容易。因为房地产，我们刚才讲的是一个平均的状况，对于具体的，现在手中有房子的人，这个房子是不是会下降，要看你的地段，要看你所在的那个城市，要看你所理想的投资回报率。比如说现在投资回报率，你几年前买的，已经赚了50%，甚至一倍了，实际上现在应该是一个时机，你可以出手了。为什么？因为不可能一个人投资可以从低点到高点，你都能够赚到，抱有这种愿望的人，未来你会落空。所以我的建议非常明确，就说已经有了一个很好的投资回报的投资人，那你现在该卖房子，落袋为安，现金为王。

至于刚需，那当然是另外一码事。刚需什么时候都可以买，因为你本身要居住。现在这个迹象，从银行体系监测的数据，就是新房、二手房的成交量都在下降，这是一个趋势。第二个，确实现在银行对房地产的贷款比较谨慎，比较慎重，这当然也是监管部门的一个要求。所以你要指望，未来银行还会在更多的信贷来支持房价，我觉得这个想法也是不现实的。再有，随着越来越多的开发商在降价，老百姓的预期开始在发生变化。这些迹象综合在一起，我的意见很明确，就是已经买房的朋友，你现在有好的回报你赶紧卖，如果你想投资的，那现在可以稍微等一等，看一看。

向松祚：房地产商不要再妄想央行再发票子来支持房价

我想强调的一点，2008年之后，2009年当时，客观来讲，中国房地产行业是比较运气的。正好西方出现了金融危机，我们当时为了要应对金融危机，出台了四万亿的一个刺激方案。其实它何止四万亿，四十万亿都不止，光银行的新增贷款，这五年时间就搞了四十多万个亿，还有大量的社会融资。整个我们的信贷、货币、财政赤字的刺激是高达八十多万个亿，这里面相当一部分是流进了房地产行业，所以刺激到房地产拼命地上涨。但是现在如果你还指望说，现在叫苦，让房地产信贷，让货币再宽松再来支持房价，说再继续猛冲，我想这才是真正的一个妄想。原因很简单，我们现在搞不下去了，整个经济体系的债务力、杠杆力已经太高，我们现在是要去杠杆化。

其实这次李克强总理的政府工作报告讲得非常清楚，说今年的一个核心任务要守住，不发生系统性和区域性风险的底限，去杠杆化过程，绝大多数人包括企业也好，个人也好，都要为此要付出代价的。周期性的调整，它不可避免，但这对不同的企业和个人影响是不一样的。比如说其实刚需，对你没有太大影响。或者说你已经还清按揭贷款的人，对你也没有什么影响。有少部分的人，我相信是极少数的，就说他买了很多房，有很多贷款，他会出现负资产，他还不了银行的借款，或者还不了从其他亲友那儿借来的钱，有这种可能性。还必然会有一些房地产公司出问题，因为房地产公司扩张过度以后，他随着房价的下降，甚至他房子卖不出去。这些企业和个人，都要为此做好准备。

其实从政府的层面来讲，从我们关心中国经济的层面来讲，我们希望是一个比较平稳的调整，因为这个调整是不以人的意志为转移的，我们必须要让他有一个平稳的着陆，或者平稳的一个过度。放长远看未来，随着中国经济增长，可能房地产价格还是会再上涨。但是我刚才已经强调，他是一个周期性的，全世界的房价都是周期性的。所以个人投资者也好，开发商也好，不要再存有这种不切实际的幻想，希望弄一个苦肉计，然后央行就再来发票子，国务院再来出刺激政策，永远把房价抬上去，我们现在没有能力抬，而且这不符合经济规律。

向松祚：暴跌是妄想 房价会永远涨下去也是一个妄想

我觉得大家讨论中国的房地产市场，不要纠缠于暴跌之类的。我相信真正懂这个行业的人，没有多少人希望它是暴跌。所以说暴跌是妄想，这种判断是没有太大意义。我要强调一点，我们确实有很多人认为房价会永远一直涨下去，我觉得这是一个妄想。

在中国，房地产的很多观念概括起来有一个什么理论？叫中国逆外论，就是说中国的房地产商和其他国家的不一样，什么人多地少，什么我们在城镇化、在工业化，所以房价会永远涨下去。我想强调的是，房地产和任何其他的周期性行业一样，它一定是一个周期性的波动，你必须要承认这个基本的规律。全世界很多国家曾经都出现过本国逆外论，最典型的是日本。日本在1985年到1990年，当时的房价涨得不得了，日本那帮人都说我们的房价会永远涨上去。结果1990年崩溃以后，现在已经调整了二十几年，仍然没有回到当时的那个水平。美国又怎么样呢？美国的次贷危机我们知道，差不多前八年时间房价一直是上涨，很多美国人为什么那么热情地买房子，银行这些机构都愿意给房价贷款，就是因为他们相信房价会永远涨上去。结果2007年，跌下来以后，现在美国的房地产市场，在金融危机已经过去的七年以后，仍然还在艰难的调整。所以我觉得必须要面对现实，我们要总结这个市场的规律，你不要胡思乱想，好像认为以我的一个主观的愿望，我来帮它当作一个市场的规律，这一定会出现误导。

向松祚：从很多的指标来看 房价开始在高位调整

只是有一些指标迹象表明拐点可能正在到来，房价仍然还在一个高位调整。比如说从成交量，包括我们从房地产现在销售的策略，包括从新房开盘的数量，从很多的指标来看，它开始有一个调整，但是这个调整平稳正好，不要一下子出现急剧的调整，这所有的金融体系也好，所有的开发商，甚至个人投资者，可能都受不了。平稳的软着陆是最符合整体中国经济的。

很简单，你要是刚需，特别是你要结婚买房子，那么你随时可以买，现在买也没有问题……

（来源：中国日报网 涂恬 编辑：王思宁）