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谁将入主摩根庄园?

21世纪经济报道叶慧珏 2014-08-01 15:31:03

美国金融大鳄摩根家族曾经居住过长达半个世纪的度假别墅,即将公开出售。

21世纪经济报道记者近日从负责该房产出售的经纪人处获悉,这片总共面积达4.6英亩(18615平方米)的湖边别墅区——昂卡斯营地(Camp Uncas)将要出售,售价325万美元(约2000万元人民币)。截至记者发稿,该处房产还没有在公开市场上挂牌,现任屋主则在两周前刚刚搬离。

这片包含一个主楼、两个小木屋以及若干辅助建筑的居住地,位于纽约上州地区,距离纽约市约5个小时的车程。熟知美国历史的人或许会了解,这个坐落在安迪朗达克(Adirondack)山脉西部、拉奎特湖(Raquette Lake)西南、距离纽约州首府奥尔巴尼(Albany)2个半小时车程的庄园,已经有近120年的历史。而其中半个世纪的时间,美国最著名的金融寡头——摩根家族拥有包括这片核心区域在内的1500英亩土地。现在这里大部分地区已经归州政府所有,建成森林保护地,唯有这片别墅是私人财产。

现任屋主哈沃德·科沁波尔(Howard Kirschenbaum)已经在此居住了近40年,因退休而要搬到另一个地方:“感情上要卖这片房产我很舍不得。我想,如果谁对摩根家族的历史感兴趣,并且喜爱这个地方,同时希望做一个很好的投资,那么,他可以考虑买下。”

1975-1976年,他以15万美元购得包括这片房产在内的16英亩土地。在过去近40年的时间里,纽约上州的房地产价格总体一直在走高,即便在最近一次2008年经济危机时也没有下跌太多。而现在的房价,按照科沁波尔的说法,“刚刚从底部回弹,但是还没有恢复到2008年之前的水平。”

经手该交易的苏富比国际房地产经纪人迈克·富兰克林(Mike Franklin)告诉21世纪经济报道记者,他认为这一价格十分合理,同样在该地区的另一片稍大的历史房产,由于拥有私人湖泊,其售价在1100万美元左右。

根据21世纪经济报道记者了解,此前已经有中国企业和个人在纽约周边购买过庄园或城堡型建筑,其中也有摩根家族曾经拥有的房产。

120多年的历史建筑

这个坐落在山林之间莫西干湖(Mohegan Lake)边半岛上的房产,是少数几个被列入美国国家地标(National Landmark)的度假别墅之一。

驱车从纽约市一路向北,沿着87号州际公路行驶到纽约州的中心地带,然后往西沿着28号公路继续行驶,在经过盘旋蜿蜒的公路之后才可以找到这一片营地所在。

这是一个相对私密的地方:沿途只有包括数个小镇,电话的信号也比较弱,只有一条路一直通向营地。

进入庄园的大门后沿着主路向前,就可以看到营地的所有建筑:主楼、两栋小木屋、一个开放式的木质露营建筑和一个船屋。尽管纽约上州冬天寒冷,不过这里的主楼和大部分设施都设计成四季使用。事实上,科沁波尔一家在这里居住的时间,每年都超过5个月,有时候甚至整年都在这里。而早期摩根家族则更多将此地作为露营度假的场所。

主楼一共两层楼,建筑面积4000平方英尺(372平米),主要利用当地木材作为建筑材料。进入屋内,映入眼帘的是100多年前的大型实木餐桌、长椅、好几个八角鹿头标本挂在墙上,桌上和墙沿的书架上都摆放着主人近年来收集的有关摩根家族以及这片房产的历史书籍。

主楼一共有5个卧室,三个完整的卫生间以及一个没有浴缸的卫生间。科沁波尔告诉记者,主卧的卫生间内保留着约翰·皮尔庞特·摩根(J. Pierpont Morgan)当年买下这栋房产时使用的巨大浴缸、淋浴设备、洗手盆和马桶。过去38年他们不断对这些设备进行修缮,直到今天还能正常使用。

不过,居住在这里并不是完全和城市现代生活隔离。由于希望各幢楼房都能独立使用,科沁波尔在主楼和两栋建筑面积分别为500和300平方英尺的小木屋内均辟出空间安装了现代化厨具,主楼还有英特网和卫星电视。科沁波尔表示,最多的时候这个地方容纳过22个家庭成员一起聚会。

他告诉记者,除了他个人所有的部分书籍之外,所有房屋内的原木家具、基础设施和陈设均包含在售价之内,包括皮尔庞特·摩根和他的儿子杰克·摩根(Jack P. Morgan)使用过的写字桌以及他们的家族成员在此地露营的照片、明信片等历史陈设。

摩根家族居住半个世纪

科沁波尔是心理学教授,同时酷爱历史。上世纪70年代后期,他是一个非营利性组织的负责人,买下不远处的撒加摩尔营地(Great Camp Sagamore)作为该组织的会议中心。而后他们打算为自己寻找住处,就看上了这片临近的庄园。

“那个年代类似这样的庄园被人们认为是‘白象’(White Elephant),看起来很美,但是规模太大,一般人兴趣不高。但是到了1980年代之后,这样的房产开始受到追捧。”他说,“我一开始是因为这里的自然风光而受到吸引,后来逐渐对摩根家族的历史感兴趣。”

这片房产见证了美国100多年的社会历史,直到今天谈起摩根家族,无论是其早年挽救金本位制度,还是通过认购各国国债成为世界债主,人们都对这段金融寡头的历史津津乐道。

被称为“老JP摩根”的皮尔庞特·摩根就是在其事业做大的时候买下这片别墅的。纽约上州的多数历史房产和洲际铁路的建造有很大关系。1868年左右,当时洲际铁路东部段建造的主要推动者托马斯·杜兰特(Thomas Durant)在这里附近购买了成百上千英亩的土地,他的儿子威廉姆·杜兰特(William West Durant)继承了其在该地区的家族生意,创造了新的建筑方式,也就是沿湖建立美式的营地别墅,利用当地的原生态材料搭建,在铁路和汽车普及之前就可以做到自给自足。

此后由于杜兰特家族资金陷入紧张,1897年老摩根买下了这片房产。由于比邻莫西干湖,这片地方就取了《最后的莫西干人》小说中的人物“昂卡斯”作为名字,两幢小木屋也分别以书中人物——“鹰眼”(Hawkeye)和“钦加哥”(Chingachgook)命名。此后,摩根家族在这里生活了整整50年。

1943年小JP摩根去世,此后该别墅几经转手,一度还接待过宋美龄在此短居。而在科沁波尔接手之前,这里被童子军当做训练和居住场所十年。

“我当时接手的时候这里的情况很糟,童子军没有好好维护它,所以在以后的若干年内我大概花费了超过50万美元修缮这里的一砖一瓦。”科沁波尔表示。

此后科沁波尔和当时的妻子离婚,科沁波尔保留了该片房产最核心的4.6英亩土地,两家人分别在这里居住到了现在。

开发限制和持有成本

科沁波尔从今年年初开始考虑出售这里的房产,目前则刚刚修缮妥当,等待新的买家上门。

“任何人我都欢迎,只要他们对这里保持良好的照看。”他表示,“对于投资者来说,如果不能很好地保护这些建筑,就会丢失它们的价值。”

投资人需要注意的是,由于是历史建筑,昂卡斯营地在改建方面有一定的限制,比如需要满足美国国内有关历史建筑保护的要求,新建或改建的时候使用当地的材料等,不过,在不破坏建筑本身的基础上进行内部结构调整等是被允许的。

与此同时,富兰克林告诉记者,进行任何功能性的改建也需要得到邻居的认可。

这栋建筑主要的功能仍然是私用,不过记者了解到,科沁波尔目前也提供一周或两周的短期出租,主要是提供给他认识的朋友。他表示,如果按照市场价格,这个4.6英亩的土地每个月的租金可以达到15000美元甚至更高。

维护这样一片别墅庄园,每年的投入也是一个不小的数字。

科沁波尔告诉记者,常规情况下他花在这里的维护费用每年接近2.2万美元,包括保险费3200美元、维护2英里道路2300美元,冬天除雪250美元,供热1400美元,电费700美元,半年内一周一次的清洁打扫费用共3500美元等,还包括当地的房产税每年9000美元左右。

富兰克林表示,房产税包括当地的学校税675美元和郡县和市镇税8300美元,由于当地学生特别少,教育税尤其低。不过他提醒说,一旦房屋出售进行重新估价,房产税可能比现在高出一倍,这将略提高整体的持有成本。

另外,根据条款,科沁波尔的邻居可以拒绝潜在的购买者,不过科沁波尔表示,他并不认为海外买家在这一点上存在任何劣势,没有人会无缘无故拒绝有诚意的买家。

“我觉得住在这里十分幸运,因为你会觉得自己拥有了一件艺术品。”他说。

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编辑: 吴彦鹏 标签: 摩根 波尔 庄园 昂卡斯 营地
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