房地产项目踩雷 自掏腰包“刚兑”

进入2013年以来，中小房企前两年高息融资“饮鸩止渴”的恶果已现。近日，由重庆国际信托发行的一款投向房地产企业的信托产品，因融资方*ST珠江发布公告称，到期无法偿还该信托贷款本息共2.1亿元，正在商量展期事宜。

继安信信托的“泰宇花苑”项目融资方跑路、“昆山纯高”项目因融资方无法支付本息进入诉讼流程后，近日另一家信托公司——重庆国际信托又有一项目“踩雷”。

地产项目踩雷

重庆国际信托于2010年9月28日成立了“渝信价值投资十一号集合资金信托计划”，为海南珠江控股股份有限公司（000505.SZ，下称*ST珠江）募集信托资金共2.2亿元，信托收益率达13%。根据重庆信托的清算公告，上述信托计划已于2012年3月28日到期终止，如期清算，投资者获得的信托收益为5112.28万元，实际年化收益在11.6%左右。

重庆信托在“自掏腰包”为投资者实现兑付之后，现在面临着难以从融资方手中如期收回资金的困境。由于该信托项目不像一般的房地产信托项目那样有不动产进行抵押，而是融资方以其持有的3325万股西南证券限售流通股作质押，并转让约定期内的股份收益权。也就是说，一旦融资方最终无法偿还所欠本息，重庆信托将不得不要求*ST珠江通过股票二级市场卖出上述股票支付本金和资金占用费以保证其收益。

昨日，西南证券收盘价为8.36元。也就是说，根据昨日的收盘价，若重庆信托变卖质押资产可收回2.78亿元的资金，勉强可以覆盖海南珠江的欠款。

业内人士指出，在2010年质押给重庆信托时，西南证券的股价在12元左右，总价值约为4亿元，相对于信托融资的2.2亿元而言质押率在55%左右，符合市场一般水平。但由于去年以来股价大跌，按照西南证券的现价来算，在没有追加质押股份的情况下，质押率已高达八成，对于信托公司来说风险相当高。

信托公司“刚兑”不一定亏损

上述提及的一些出问题的房地产融资项目，包括泰宇花苑、昆山纯高以及去年底广受市场关注的中信三峡全通等项目，即使融资方出现实质违约，但普通投资者都并未遭受直接损失。

一位信托公司人士分析称，一般信托产品到期融资方无法偿还本息，信托公司在自有资金充足的情况下会自行垫资完成对客户的兑付，再和融资方清算，这就形成了信托行业无明文规定的“刚性兑付”。

上述人士认为，刚性兑付在短时间内不会打破。“除非整个经济滑坡，各行业批量陷入低迷萧条，否则的话，一两个项目出现风险，信托公司还是可以撑下来的。而且，对于变卖抵押物等处理方式来说，若抵押率控制得好，信托公司处理完是不会存在损失问题。”他说。

不过，也有业内人士指出，个别风控较差的信托公司，若在产品设计时质押率过高的话，刚性兑付或等于自吞苦果。

3月房地产信托量骤降五成

根据用益信托网的统计，今年3月新发行的房地产信托数量与去年同期相比减少了近一半，融资规模缩水了近三分之二。用益信托的数据显示，今年3月投向房地产领域的信托产品共有35个，融资规模共44.63亿元，而去年同期该类信托产品共成立了66个，融资规模总计达120.82亿元。业内人士认为，房地产信托规模下降，一方面是由于监管层有意控制增速，另一方面则是因为房地产开发商的流动性有所改善。