资料图片

购房者买房，除了签订管理部门监制的《商品房买卖合同》，还要签订一大摞开发商自制的补充合同、补充协议、附件。然而，就是这些远离监管的补充合同，让不少购房者付出了沉重的代价。补充合同里霸王条款泛滥成灾已人所共知，早就成了人人喊打的过街老鼠。

■本报记者 刘 铭

近日，记者在四川省泸州市工商局采访获悉，该局在红盾春雷行动中，将购房补充合同纳入了监管范围。通过强制备案、行政约谈、案件查处等手段，向购房补充合同中的霸王条款全面宣战。

利用附件强收水气配套费

2011年4月26日，消费者刘女士在泸州市江阳区连江路某小区购买了一套商品房，总价33万多元。刘女士与开发商签订的《商品房买卖合同》中，对商品房价款进行了明确约定，但该合同附件四“计价方式与房款的其他约定”中规定：“本合同约定的房价款不包含以下款项：自来水管网建设费2200元，天然气配套费2800元（以下简称水气配套费）”，理由是“代自来水公司和天然气公司收取”。

由于开发商使用了事先拟定好的格式合同，购房者没有商量选择的余地，导致该小区536位购房者，除少数收取的是其中一项费用外，多数都被强制收取了5000元的所谓水气配套费。泸州市江阳区工商局的查案证据显示，截至2012年12月10日，开发商共计收费241.64万元。

2012年3月13日，江阳区工商局在开展房地产专项检查中发现了开发商的违法线索，立即依法立案调查。证据显示，开发商在其账务记录上已经明确反映出上述水气配套费自己早已经支付了，并记入了公司的“开发成本—附属设施-水气工程”科目。而直接向购房者收取的这笔所谓代收费，事实上并未缴纳到自来水公司和天然气公司，而是直接记入了“其他应付款-代收维修基金”科目。

该案负责人文庆告诉记者，开发商隐瞒了事实真相，侵害了消费者的知情权，实施了消费欺诈。按照《四川省商品住宅价格管理办法》和《四川省物价局、省建设厅关于新建商品房价格构成有关问题的通知》等法律法规和政策规定，水、电、气等房屋配套费用，是开发商自行承担缴纳并进入商品房成本的费用，不得再向消费者收取。开发商还违反了《四川省反不正当竞争条例》关于不得“在明示的价格之外增加收费”的规定。2013年1月5日，江阳区工商局对开发商做出处罚决定，责令改正并处罚款10万元。

八成霸王条款藏身补充协议

泸州市工商局市场监督管理科科长贾牧告诉记者，“去年上半年，工商机关在整治利用格式条款侵害消费者合法权益专项行动中查案85件，其中涉及房地产交易的案件最多，达25件，部分开发商利用补充合同霸王条款对抗主合同，实施消费欺诈”。

红盾春雷行动中，为了指导办案，泸州市工商局龙马潭区分局专门收集、归纳和整理了包括房屋销售合同在内的典型霸王条款。记者注意到，在收集的10个房屋销售霸王条款中，有8个来自补充合同、补充协议、补充条款，内容涉及定金、违约金、赔偿金、交房、公共面积、物业服务等。

龙马潭区工商局市场股股长杨官友介绍说，一些商品房经销企业把沙盘、样板间、模型做得尽善尽美，售楼人员在销售过程中吹得天花乱坠，实际上却无法做到，于是在补充合同中就将这些不实内容排除在合同约定之外，通过制定霸王条款为自己推脱责任。某开发商在补充协议第六条中约定：“凡在签约之前买卖双方任何一方通过口头、书面及其形式（包括口头讲解、广告、楼书、示范单位样板间、沙盘、模型等）所表达和提供的信息，都不再作为确定双方权利义务的依据。”

“对于主合同中有利于消费者，不利于自己的条款，有些开发商以补充合同的形式予以否定。”杨官友说。某公司在补充协议第一条中约定：“发生不可抗拒的自然灾害、政府行为、甲级、乙级传染病、战争、动乱等不可抗力的情形，导致买卖合同项下商品房逾期交付的，可据实延期，不适用买卖合同第九条有关出卖人逾期交房的违约责任条款。”

杨官友说，该格式条款对不可抗力作任意扩大解释，扩大了经营者的免责范围，剥夺了消费者的权利，违反了《合同法》的相关规定。对这种霸王条款，工商机关依据国家工商行政管理总局第51号令《合同违法行为监督处理办法》第十二、十三条规定予以处罚。

严把补充合同审核关

记者在采访中了解到，按照《四川省合同监督条例》和《四川省工商行政管理机关合同示范文本处理办法》，从2011年开始，泸州市工商局要求开发商与消费者签订的认购协议、定金协议、补充合同、物业合同等格式合同，都必须事先到工商机关备案，否则将依法受到查处。

据介绍，泸州市江阳区、古蔺县等地工商机关，已查处了多起开发商补充合同未备案的案件。四川某房地产开发有限公司的《商品房买卖合同》及其补充协议、商品房认购书，未经工商机关备案就使用，古蔺县工商局依据《四川省合同监督条例》相关规定，对当事人罚款5000元。泸州某房产开发有限公司使用的商品房买卖合同补充协议未依法备案，被江阳区工商局罚款2万元。

贾牧告诉记者，备案不仅有较严格的程序，而且工商机关还要组织律师、专家对备案格式合同条款逐一审查，如果发现存在霸王条款，会提出修改建议，开发商如有不同意见，可以申辩，直至符合法律规定，才能通过备案。

采访中，记者从泸州市工商局市场监督管理科厚厚一摞格式合同备案档案中，随机抽取了一份泸州某房地产公司的备案卷宗，发现备案材料中，均包括修改前的合同内容和修改后的合同内容。在一份“房地产转让协议修改前和修改后的内容”的材料中，共对3个条款进行了修改，律师用红笔将修改内容作了详实的标注。贾牧告诉记者，开发商如果不按备案修改后的内容执行，属于阴阳合同，同样会受到严厉处罚。