中国人海外扫楼、中国房企进军海外成为海外媒体热衷的头条新闻，虽然中国购房者海外置业的需求与日俱增，然而，热闹表象背后实际需求到底有多大，中国房企试水海外前景如何，仍然值得探讨。

非热点区域逐渐升温

“有天一早起来，发现邻居变成了同胞。”提起中国买房者，移民夏威夷20余年的华裔王先生一脸兴奋。“随着中国经济的高速发展，中国买家的实力实在强大，好多房子都是全款买下。”

在美国，中国购房者之前注意力主要集中在纽约、洛杉矶、旧金山等中国投资者喜欢居住的城市。然而，这些年来，中国购房者的购房区域开始伸向一些新区域。一直以来日本游客居多，随着中国经济的快速发展，到夏威夷旅游、置业的中国购房者明显增加。

除了教育、移民等区域外，国内外房产价格水平以及限购等措施，也刺激不少国内买房需求外溢。相比于国内年年升高的房价，海外房产的价格实际上并不高。尤其是经济危机以来，欧美国家的房产价格连连下跌。

在荷兰阿姆斯特丹学习、生活多年的张伟对于中外房地产价格差异感同身受，他向记者表示：“刚到荷兰时北京四环的新房价格每平米1万元左右，低于阿姆斯特丹的房价，而几年过去，目前阿姆斯特丹距离市区的公寓价格只有每平米1.5万元人民币，而这样的价格在北京只有在六环外。”

在今年北京春节房展上，除了加拿大、美国、英国、澳大利亚等传统热点区域外，来自拉脱维亚、塞浦路斯、立陶宛、毛里求斯、阿鲁巴、冰岛等非热点区域的项目也踊跃参展，希望在庞大中国市场上分一杯羹。

中国房企布局海外

庞大的中国海外需求蛋糕不仅吸引海外房地产企业，也吸引中国本土的开发商。据中国海外投资联合会一项数据显示，去年以来，包括碧桂园、中国建筑、中国铁建、万科、绿地、万通、中坤等10余家大型房企，已在海外有房地产项目或确定投资计划，投资规模已达上百亿美元。

今年2月与4月，万科先后与当地企业签订合作协议，拓展美国与新加坡市场。短短一年多时间，绿地海外经营业务已先后落地亚洲、欧洲、大洋洲内三个国家。在韩国济州项目首批产品预售在即，逐步进入投资收获期，自主酒店品牌进驻德国法兰克福的同时，绿地乘胜追击挺进澳洲市场。

鑫苑（中国）置业有限公司3月在纽约布鲁克林区的威廉斯堡买了块地，用于该公司在美国进行首个房地产开发项目——一幢有着216户的共管公寓大楼。此外，鑫苑置业还在美国搜寻其它项目，并计划将所建楼盘的40%左右卖给中国投资者。

“出海”的初衷之一也是希望能够锁定新的一波移民潮与海外置业需求。一位内地开发商公开表示，“中国人想去哪里，哪里的中国人最多，我们就去哪里，我们会研究这件事情。”

面临巨大机会成本

虽然中国购房者海外置业的需求与日俱增，然而，热闹表象背后实际需求到底有多大，引发各界关注。即使在英国楼市，中国买家仍是非主流。第一太平戴维斯统计数据显示，去年“中国及亚太地区”买家在伦敦的新房和二手房中占购买比重仅为6%和2%。英国本土买家则分别占比41%和66%，是楼市购买主体。

“去海外只是策略性安排，因为如果中国人没有走出去买房，开发商也不会有投资海外的动力。”高纬环球中国区董事总经理张良军表示，现在房地产开发企业投资海外只是试水阶段，虽然越来越多，但这不会成为中国房地产企业的主流，中国房地产主流还是中国本土市场。“中国本土市场的体量、需求和潜力相比海外更大。”

中外房地产开发回报率差异也决定房地产投资海外，国务院发展研究中心最新发布的《中国住房市场发展趋势与政策研究》显示，国内部分知名开发商的毛利率接近甚至超过了50%，远远高于日本和美国的房地产开发企业。张良军认为，从项目层面看，海外房产开发项目层面上获得30%的毛利率几乎是不可能的。中国企业去海外不仅有巨大的机会成本，同时还会受到当地税收、法律等新的约束。

京华时报记者邢飞