负债高企、存货积压，在华侨城[最新消息价格户型点评]A的二次扩张路上蒙上了一层抹不去的阴影。

定位高端房地产市场的华侨城A（000069.SZ），在3月8号公布了其2012年年报。据年报显示，在华侨城的主营业务中，房地产业务2012年实现营业收入112.5亿元，同比增长10%；但毛利率较去年同期下降3.16个百分点，至59.86%。

另外，截止2012年末，华侨城的期末经营活动产生的现金流量净额为71.4亿元，同比增长5倍；长短期借款总额为226.73亿元，较去年同期略有下降；但存货达到351.35亿元，同比增长10.7%；期末资产负债率为69.95%，同比下降1.22个百分点。

年报还显示，截止2012年末，华侨城土地储备为765万平方米。其中，旅游综合业务配套地产储备565万平方米，房地产业务储备200万平方米。2013年度计划开工面积为96万平方米，计划可售面积168万平方米。

从2011年年末的71.17%，到去年的69.95%，华侨城的负债率始终徘徊在国资委限定的70%“红线”附近。而近几年华侨城迅速拿地扩张的策略，也让其背上了高存货的包袱。

去年下半年在敲定宁波、福州和深圳大鹏等三大超百亿规模的文化旅游综合新项目外，华侨城再次新增一个百亿级投资项目，华侨城4月15日公告该项目落子重庆。

两天后的4月17日，华侨城再次公告，公司为打造宁波华侨城项目而成立全资子公司，已办理完成工商注册登记，取得营业执照。

华侨城董秘倪征在接受采访时曾表示，与第一轮扩张立足于一线城市和区域重点城市不同，华侨城二次扩张主要定位于1.5线城市，并进行多个产品系的全面复制创新。

华侨城在年报中也直言，上了一个台阶后，需要停一停喘口气才能再上一个台阶。目前阶段以及在可以预见的未来几年，华侨城“旅游+地产”的商业模式，将不可避免地引发趋势性的规模扩张。

年报说，资本市场融资受阻，使华侨城丧失了股本扩张配合增长的机会，只能依靠自身的滚动发展，被迫主动放慢规模扩张的步伐。

而在这一过程当中，随着旅游地产市场的持续走热，也会有越来越多的房地产公司加大力度投入旅游地产行业。

就华侨城而言，业内人士表达了普遍担忧，作为回哺其旅游地产资金的住宅地产，因其较多定位在中高端领（如浦江华侨城[最新消息价格户型点评]）域甚至高端（如华侨城苏河湾），更容易拉长其资金链，从而产生资金周转困境。随着各大开发商纷纷进军旅游地产，华侨城的生存空间也必然会遭到不断挤压。

有分析师认为，华侨城一直坚持重资产运营模式，在规模增长和利润率方面，华侨城更注重后者，但由于楼市调控政策持续不放松，高端项目受其影响更甚，其追求的利润率在今年还会继续下降。

与此同时，之前扩张进入的泰州、云南华侨城项目进展也不太顺利，加之福州、宁波等地项目号称投资百亿，短期内华侨城还将面临一定的资金压力和政策风险。

当然，为突破融资难题，华侨城自身也在探索中。资产证券化是其打出的第一张牌，2012年12月4日，华侨城发布公告称其“欢乐谷主题公园入园凭证专项资产管理计划”正式成立，合计募集资金18.5亿元。

对此，有业内人士认为，华侨城通过资产证券化融资可有效盘活其主题公园产业的存量资产，此种方式募集资金，专款专用，能更好地推动欢乐谷的滚动发展。