对于二手住宅市场来说，改善型购房者受到“新国五条”细则的冲击无疑最大。多家中介机构向记者反映，自新政落地以后，二手住宅市场中的改善型购房入市积极性明显降低，当前市场中刚需购房占比大幅提升。一些原本打算“卖小买大”的“换房族”，因20%的个税而不得不推迟了换房计划。

选房不怕“想太多”

经过了长达半年的选房、看房，家住通州加州小镇的赵先生最近终于完成了换房这一“艰巨的任务”。幸运的是，无论是转手的一居室还是入手的两居室，均为满五年唯一住房，从而避免了新政带来的影响。

换房过程之所以让很多改善型置业者叫苦不迭，除了由于看房、交涉、贷款等过程中必须要付出大量精力，还因买卖几方环环相扣，唯有精心打好“时间差”，才能在尽量不影响各方正常居住的情况下完成交易。2008年，赵先生小两口买下了加州小镇一套65平方米一居室，前后所有费用加起来花了大约62万。五年之后，随着儿子的出生、长大，再加上把远在外地的父母接来北京，小小的一居室已经远远不能满足赵先生一家五口人的居住需求了。为此，早在半年前赵先生就开始四处物色房源。最终他选定了同一小区的一套90平方米两居室，费用相加大约175万元左右，转手的房子则卖了133万元。

“将换房目标仍锁定在加州小镇，一是因为周边交通很方便，小区离八通线终点土桥站不远；二是经过几年的发展，附近的商业配套已经逐渐完善，购物不成问题；三是小区目前属于育才小学通州分校的片区范围内，对孩子将来入学还是十分有利的。”当记者问起为什么还选择本小区的二手房时，赵先生掰着手指，一口气列出了一大串理由。事实上，赵先生所考虑的交通、购物、教育等配套问题，也正是大多数“换房族”首先会考虑的因素。

根据赵先生的介绍，加州小镇同等面积的二手房，因免税房和非免税房之分而在价格上存在着差别。这一价格差在二手房源网站上体现得更为直观。

记者看到，以加州小镇为例，“链家在线”上的两居室房源，根据装修、户型、楼层等不同，免税房比非免税房价格要贵上10到20万元左右。链家地产市场研究部近期发布的报告同样提及，新政以后，二手房的议价空间明显扩大。当前市场成交房源以免税房为主，个税调整使得很多高税房屋出售难度增大。5月第三周，业主成交周期已经扩大到近两个月。为了加快出售进度，非免税房的业主主动下调报价或者在议价过程中降价的情况变得越来越多。

出手节奏渐放缓

根据链家地产市场研究部统计，新政以后，自恢复网签至今，北京二手住宅的总成交量为8231套，不及2009年至今任何一年的月均成交量。截至19日，5月北京市二手住宅成交3019套，这一数字仅仅为2012年同期的44.4%，比1月同期减少了72.1%。记者了解到，尽管5月第三周的二手住宅网签量上调21.3%，但是新增客源量和房源量持续下降，低谷形态的成交有可能会加深购房者对后市价格下调的预期，进而影响其入市积极性。

在链家地产市场研究部张旭看来，虽然当前潜在需求规模较大，但是两种现象会制约成交回升：首先，大量改善型“换房族”持续观望。在新政落地，“换房族”一面寻找免税房源、一面期待业主降价的心理预期加强，其购房需求释放的节奏也因此整体放缓；其次，4、5月份的二手住宅成交主要由刚需支撑，但二手住宅市场的刚需规模毕竟较小，能够持续释放的时间有限，倘若改善型需求不入市，成交量很难回到月均万套的相对高位。由于上半年可能是新政执行最为严格的阶段，业内人士预测，二手房成交量价继续维持低位运行的可能性较大。

从价格上看，由于个税政策的调整，二手房卖方阵营有所分化。“满五年唯一”的免税房价格坚挺，不排除小幅度上调价格的可能；高税房业主下调价格的现象则有所增加。由于目前买方实际承担个税的情况占大多数，导致买房实际购房成本上升，高税房业主下调价格既是减少税费和出售难度，也是市场中买卖双方博弈后作出的价格平衡。不过业内人士强调，当前二手房降价仍是小范围事件，最终能不能形成趋势，还要看市场主体的价格预期状态。如果市场低位状态持续到6月底，三季度二手住宅价格回落幅度有扩大的可能，届时将有更多“换房族”选择出手。

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新政后学区房

价格逆势上涨

每年3月到5月，是学区房成交的传统旺季。作为一种特殊的刚性房源，学区房吸引了为数不少的“换房族”，其成交量保持了相对稳定的状态。2013年以来，城六区学区房与非学区房的价格差在逐渐拉大，目前已达到12.7%。在全市二手房价格出现小幅回落的情况下，学区房价格依然坚挺，业主通常不愿主动下调价格。新政以来，链家地产监测的城六区重点学区的成交议价空间为2.76%，低于城六区2.95%的平均议价空间；4到5月份，在全市二手房平均价格小幅回落的情况下，50多个重点学区房的月成交均价较新政前(1到3月)上涨了2.3%。

链家地产市场研究部张旭认为，一方面，学区房是户籍体制和教育资源分配问题所衍生的一种特殊住房。这类房源需求群体特定，属于另类“刚需”。另一方面，具备名校资源的稀缺型学区房，既能获得良好的教育机会，又能获得较好投资收益，双重功能受到部分购房者的追捧，因而更容易转手。记者 束杰