沪二手房市场交易两极分化

上海“国五条”细则出台满两月，经过3月天量成交、4月陷入沉寂，进入5月，市场略有回暖，价格上涨同时，高端板块房东开始玩起了“惜售”。

一边是中低端板块的热销，一边是高端板块的滞销，5月的二手房市场交易两级分化明显。

相同的是，“两端”的房东心态平稳，不论是挂牌价还是成交价均出现明显上涨，涨幅在5%-10%。

不同的是，中低端板块因为“卖得好”涨价，高端板块则因为“房东惜售”而涨价。

《东地产财经周刊》(以下简称“《东地产》”)记者从浦东金桥、宝山共康泗塘、闵行莘庄等中低端板块了解到，5月中下旬，板块内二手房市场总体情况有所回暖，主要表现在客源增加、挂牌量上升、成交量上升、挂牌和成交价格上升。

与之相对的是，陆家嘴、碧云、古北等高端板块内近期的挂牌量锐减，看房者出手犹豫，房东“边租边售”，反复跳价，出售诚意不高。

中低端市场供需不足促涨房价

相对4月份的冷清，进入5月以来，沪上二手房市场有所回暖。

《东地产》从汉宇地产浦东金杨分行了解到，分行的来客量和交易量环比4月出现了15%-20%的上涨。

无独有偶，据上海中原地产位于普陀、宝山、闵行等中低端二手门店反映，近期挂牌价较4月上涨2%-3%，成交量上升一成左右。

此外，《东地产》从上海中原地产研究部了解到，相比4月，中原旗下350家门店近期带看量平均增加了3成。

种种调查显示，目前的二手房市场已基本摆脱了政策因素的影响，市场回暖并逐渐步入“正规”。

《东地产》调查了解到，市场趋好主要源于政策“悬空”，买方观望情绪减弱，卖方心态趋好。

而针对频现的涨价情况，多位中介门店经理接受《东地产》采访时表示，3月份的天量成交，导致优质房源挂牌量不足，需求量明显多于供应量，从而导致房价出现了小幅上涨。

据中原天山分行经理龚霞介绍，近期，板块次新房均价3.5-5.5万元/平方米左右，涨幅超过了5%，但新增的挂牌量不足2成，供需比在1：3左右，受此影响，房价持续走高。

21世纪不动产上海锐丰长风板块大渡河路店分行经理耿永也表示，5月以来，门店挂牌量较4月同期有明显的减少，减少幅度达到20%-30%，房源挂牌价格有1%-2%间的小幅度普遍上涨。

此外，《东地产》从闵行七宝、徐汇大木桥等板块也了解到，供需不平衡导致了板块内房源价格出现一定幅度的上涨。

以七宝为例，5月份以来，板块内成交量环比上升5%-10%，挂牌价格上涨10%，挂牌量却减少10%。

上海中原大木桥分行经理吴松山也告诉《东地产》，板块挂牌房源均价相比3月上涨了5%左右，目前已达4.6万元/平方米左右，5月下半月以来门店带看量增加了2成左右，但新增挂牌量仅占了1成左右。

高端区域“有价无市”

与中低端板块市场回暖不同的是，部分高端区域“有价无市”。

《东地产》从德佑地产市中心各门店了解到，目前二手高端市场中存在着挂牌量锐减、房东提价、客户出手犹豫等问题，对成交产生了很大的限制。

德佑地产浦城店经理后良华告诉《东地产》，由于前期过度消耗，以及房东观望心态加重，目前陆家嘴地区的挂牌量相比前期下滑了一半左右。“在挂牌量减少的情况下，房东普遍开始提价5%-8%。”后良华说。

后良华向《东地产》介绍，门店内挂牌的世茂滨江花园的二房房源，价格已从前期的700万元上涨到目前的750万元左右。虽然带看量和客户上门量跟前期基本相仿，但是在观望气氛浓重，房东频频提价的情况下，这些带看很难转化为有效成交。

《东地产》从上海中原地产研究部获悉，中原地产部分高端二手门店也反映，近期挂牌量较上月下降一成，挂牌价较上月上涨2%-5%，成交量却下降两成左右。

据《东地产》调查，5月以来，上海各区域高端板块中高价位楼盘价格普遍上涨，上涨幅度2%-10%，这些板块包括浦东联洋、长宁古北，中山公园、徐汇中心板等板块。

其中长宁古北板块涨价最为明显。21世纪不动产上海锐丰新古北豪宅分行经理任甦麒告诉《东地产》，5月门店挂牌价格普遍上涨5%-10%，房东跳价较为频繁，价格的上涨对门店的成交有一定的影响，成交量较4月份有所下滑。

汉宇地产长宁新古北分行经理柯岩也说，近期该区域内二手房的交易情况持续低靡，买卖双方的观望氛围依旧较为浓厚。

德佑地产研究部总监陆骑麟向《东地产》表示，这很大程度上都是3月“末班车”效应的后遗症。“目前市场上挂牌的房东普遍诚意不足，甚至试图以提价来抵消可能面临的税费负担。同时，有效客户也在3月被大量消耗，剩下一些诚意度不高的客户，出手十分犹豫。”陆麒麟说。

上海中原研究咨询部总监宋会雍也说，由于3月份市场的透支，挂牌房源几乎消化殆尽，因此挂牌房东心态高企，拉高挂牌价出售，或转卖为租，等市场价涨至心理价位再出售。

“边租边售”降低出售诚意

对于高端房东提价、惜售的情况，德佑地产碧云分行经理丁杰向《东地产》透露：“现在板块内空关的房源基本没有，一般挂牌销售的都有租约”。

《东地产》以房东身份致电联洋、古北、徐汇中心等板块二手房中介经纪人询问相关挂牌租赁事宜，在未提及的情况下，古北和徐汇中心板块受访的经纪人主动向《东地产》建议，可“边租边售”，“在不影响租赁的情况下，挂牌销售，遇到合适的价格正好出手，以免日后20%个税出台增加税费负担”，古北板块二手房经纪人小张建议。

《东地产》了解到，因为租赁的成交周期普遍短于买卖周期，因此“边租边售”方式，可给挂牌房东带来短期内的收益更大化。目前市场上挂牌出售并有租约的房源数不胜数，从此降低了房东的出售诚意。

据碧云板块一位不愿透露姓名的中介门店经理介绍，近期门店内有个“边租边售”的案例：黄先生在世茂湖滨花园有一套200平方米左右的三房，带租约挂牌出售，现在的月租1.5万元。前几天有个客户看中了这套房子，出了780万元，但是黄先生突然要求涨价到830万元。“这很显然就是没有出售诚意”，该门店经理说。

汉宇地产市场研究部对公司旗下门店进行抽样调查发现，二手房市场中，“边租边售”房源普遍占总挂牌总量比重在60%-70%。其中，以房屋挂牌出售期间，已附带租约的情形居多。

《东地产》了解到，一般“边租边售”的房源须与租客签订“放弃优先购买权”，并与租客协商带客看房。如租约内房源成功出售，则需要支付租客一定的违约金。