绿地今年的地产业务收入预计达到1600～1700亿元，或将超过中海和保利，仅次于行业老大万科。张玉良认为，尽管国内市场仍然较大，但绿地要提前布点海外市场，“这些资源是先到先得的。”

在万科、万达等国内地产公司纷纷试水海外之后，比它们更激进的绿地集团也浮出水面。

“到今年年底，绿地的项目将进入6到7个国家，投资规模达到200亿元。”7月12日，绿地集团董事长张玉良对腾讯财经说。

而此前仲量联行的评估是，2013年中国海外房地产市场投资将达近50亿美元（约307亿元人民币）。这意味着，绿地将成为中国海外房地产投资的最大玩家。

为何房地产公司纷纷出海？张玉良对此解释说：“我注意到了全球流动性重回欧美市场的现象。”

在世联地产研究总监吴志辉看来，房地产短周期波动更是一个金融周期的波动。他认为，自2012年房地产市场回暖以来，大量的资金涌入中国，推动房地产价格持续上涨；而现在中国逐步收缩信贷，成交量必然会收缩，价格的上涨就会受到影响。

面对国内流动性收紧等诸多因素，仲量联行国际住宅业务董事张宏对腾讯财经指出，这一轮房企海外投资热潮最主要的原因还是为了资产保值。

去欧洲“抄底”房地产市场

绿地今年的地产业务收入预计达到1600～1700亿元，或将超过中海和保利，仅次于行业老大万科。张玉良认为，尽管国内市场仍然较大，但绿地要提前布点海外市场，“这些资源是先到先得的。”

张玉良说的“资源”是指近年来，中国人在海外大量的旅游和移民需求。中国游客的纷至沓来让全球的酒店业欣喜若狂。但是，更了解这个10亿市场的人当然是中国老板们。

张玉良是其中之一，本月初，绿地集团与全球最大酒店管理集团之一的西班牙MELIA集团通过酒店资产置换的方式，把西班牙巴塞罗那、马德里两家酒店收入囊中。

“两个酒店的房价（标间）是1600～1900块/间夜，这种酒店在北京每平方米资产价格5～6万，但西班牙方面开价才2～2.5万，相当于资产缩水一半。我们拿了三到五年后，想卖就卖掉，想经营就继续经营，成本很快就收回来了。” 张玉良认为这笔投资很划算。

欧洲一家银行在3月份提供的投资报告认为，西班牙一些城市和地区的房价甚至已经回落90年代初期的水平。而政府官员也在近期表示西班牙投资移民新措施就要出台，主要面向俄罗斯和中国，吸引这些亚洲投资者来西班牙定居和投资西班牙房产。

绿地目前在美国、澳大利亚、泰国、英国等地甄选洽谈了近十个项目，计划年内将房地产开发项目落子美国和欧洲，年内海外总投资额将达到200亿。其中，澳大利亚的商业项目已经获得官方批文，开工在即。在韩国济州岛投资的旅游健康城项目，首批产品已于今年二季度启动销售。在泰国洽谈的项目为曼谷市区的交通枢纽商业项目及中高档住宅项目。

去国外服务中国富人

中国的富豪们已经成为挑动世界经济的一个兴奋点。

绿地认为，即便是海外项目，买家也要锁定为国内客户群。张玉良发展海外市场的思路是：大量留学生在海外需要买房，而大量中国游客境外游需要住酒店，依托中国的资源，发展海外市场，这样更有优势、风险更小。

“每家房企都会有自己的固定客户群，开发商们会把这些资源带到海外。”张宏对腾讯财经说到。仲量联行就在今年新成立了国际住宅部，并与出海投资的开发商进行物业管理方面的合作。

就在国内高端酒店正在担心客源受到公务消费压缩的冲击之时，海外同行们却仍然在享受着中国富人们带来的热浪。泰国曼谷文华东方酒店总经理Hyndman就表示，近年来，入住该酒店的中国客人已经翻了三倍，占总营业额的3%。

波士顿咨询集团日前发表的年度财富报告显示，2012年中国拥有百万美元财富的家庭达到130万个，位列全球第二，预计2013年将超过排名第二的日本。与此成正比的是，根据联合国世界旅游组织统计，在旅游消费方面，中国已超过德国与美国跃居世界第一。

看到这一热潮的国内开发商也怀揣着钞票和梦想开始跃跃欲试。近年来，万达、万科、SOHO中国等国内开发商纷纷到欧美买地或是买资产，不过，这些举动也引发了国内楼市进入瓶颈期的担忧。

张玉良对此回应到，不是说国内市场不好做了才出去，而是国际上现在有很好的空间，参与国际竞争是企业最终的目标。绿地先出去就有领先优势，现在中国有大量的旅游和移民需求，有了这一块需求，以后全球化更容易。

快节奏抢地

与万科谨小慎微的步伐不同，除了海外投资项目数量众多，绿地的扩张模式似乎也更为大胆。张玉良称，绿地的海外投资项目都是自己做，投资方式一种是收购旧的物业进行改造，一种是自己买地开发。而万科或是SOHO中国的海外投资都不约而同地选择了与当地企业合作。

“不考虑和当地开发商合作开发，他们的节奏太慢，经常三年才开工，我们三个月就要开工。我们谈一个项目就是两个月期限，谈不成就算了。”张玉良直言。

他今年的目标是主攻欧美。腾讯财经获悉，在欧洲，希腊驻英国大使馆的地也曾被张玉良看上，但当他在某次的商务宴会上跟希腊总理提及时，这位总理摇了摇头：“上个月刚刚卖出去了。”为此张玉良一度遗憾不已。

在美国，张玉良的目标是旧金山和洛杉矶。最近，他很急迫地想要飞到这两个城市——今年以来，美国地价上涨的速度非常快。《华尔街日报》称，2012年，美国地价平均增长12%，为八年来首次上涨。

全美第二大房地产商PulteGroup的CEO Richard Dugas说：“毫无疑问最近土地市场升温，部分市场要拿到土地会很难。” 而Raymond James & Associates公司房地产分析师Buck Horne预计，主要由于需求上涨和土地稀缺，今年房价将上涨10-15%。

高成本、高售价，对于一个复苏前景并不明朗的市场来说，其中的风险可想而知。回到绿地的海外投资模式来看，张玉良坦言，和在国内做开发不同，海外最大的困难是人才和市场。绿地除了将派出核心团队直接管理海外项目外，也会在前期对当地市场进行充分的调研。

“单一的开发商，比如只做住宅，只做产业，在国内都很容易遇到瓶颈。”张玉良说，现在海外业务对于绿地来说不是最主要的板块，它们的主要任务是在布点。

海外融资成本更低

正处在上市敏感期的绿地，对于资金的话题并不愿意多谈。

但张玉良对腾讯财经透露，海外投资的庞大计划所需资金来源于自有资金和海外融资。值得注意的是，他并没有提到国内银行的支持。而在此前万达的一系列海外投资中，工行、中行、进出口银行等国内大行都提供了援手。

张玉良表示，海外融资包括银行和专业机构。“海外融资非常简单和成本低，而且有太多的融资机会。比如我们将发的美金债，利率就只有4点多。”

近期，市场热议热钱加速流出中国，引发市场忧虑。特别是受美联储宣布逐步退出量化宽松政策等因素影响，国际资金从包括香港在内的新兴市场流出较明显；而近期内地银行间市场流动性紧张的情况也受到广泛关注。投资者担心，金融投机市场流动性的收缩会冲击资产价格。

市场流动性的紧缺仍将影响下半年的国内房地产投资市场。仲量联行张宏对腾讯财经指出，这一轮房企海外投资热潮最主要的原因还是资产安全。数据显示，伦敦等地商业物业的资本增值以及租金回报率，和北京、上海等国内一线城市的数值相差并不大。

在上世纪80年代，日本地产泡沫破灭后，日本国内的资本却在进军世界市场。彼时，随着日元对美元的兑换率翻番，日本投资者开始抢购夏威夷的旅馆、洛杉矶的办公大楼、佛罗里达州的网球场等。仅1988年一年，日本投资者就购买了总价值达100亿美元的美国地产，利用日美地产泡沫率的不同进行套现。

分析人士指出，这一轮的房企出海也恰好是全球资本重新流动的印证。在世联地产研究总监吴志辉看来，自2012年中国房地产市场回暖以来，大量的资金涌入，推动房地产价格持续上涨。而现在逐步收缩信贷，成交量必然会收缩，价格的上涨就会受到影响。如果美元指数持续走强，人民币贬值预期重新出现，资本外流出现，则国内的资产价格必然开始下跌。

清科研究中心分析师朱毅捷也对腾讯财经表示，2013年以来，随着第一季度宏观经济的表现未达预期，国际上不断出现唱衰中国的论调，这在一定程度上折射出国际资本对中国经济的信心有所下降。短期来看，这种情况难以得到显著的改善。

著名经济学家许小年(微博)则认为，现在能够看到的风险比较低的投资机会，就是美国的股票和房地产，尽管已经创出新高，还会有更多的新高在后边，所以现在还不晚。

而中国资本恰恰是正在复苏中的欧美经济所急需的。中国旅游研究院院长戴斌就在分析海外酒店业时表示，在这一轮中国需求热中，海外酒店业关注到中国投资市场，在酒店建设中尝试借力中国资本。

对更多的中国地产公司来说，他们依然对新一届政府的房地产政策保持着观望。如果短期内市场回暖无望，且国内融资成本进一步增加，那么必然会有更多公司追随绿地奔赴海外。