【延伸阅读】佳兆业今日或面临再度违约裁员卖项目艰难自救

　　在经历了掌门人辞职、在售房源被锁、合作伙伴退出，尤其是一系列负面消息最终触发公司首例债务违约后，在香港上市的深圳本土龙头房企佳兆业危机四伏的处境已无法掩饰。

　　尽管佳兆业昨日正式否认破产重组传闻，但该公司陷入债务违约风波、资金周转困难却是不争的事实。《上海证券报》消息称，今天，公司一笔2600万美元的到期债权利息面临支付，佳兆业或将成为首个美元债券违约的中国房地产企业。

　　另据财新网(微博)报道，从1月7日开始，至少3家金融机构向深圳市中级人民法院申请诉前财产保全，查封佳兆业在深圳的部分资产。

　　市场分析人士认为，由于佳兆业在深圳多个项目处于停滞阶段，被寄予厚望的新晋大股东富德生命人寿目前对此反应迟缓，至今未见出手救助，恐引起更多债务违约事件，公司资金链或持续恶化。

　　佳兆业深陷连环违约 资金链堪忧

　　1月6日晚间，“佳兆业即将破产重组”的消息充斥业内。当晚10时许，佳兆业集团迅速做出回应，通过微信公共账号否认该消息。1月7日，佳兆业发布公告正式否认破产重组传言。

　　无疑，这个破产重组的传闻和辟谣将持续发酵两个月的佳兆业危机推向了高潮。而这场危机的源头，还要从一场“锁房”风波说起。

　　去年12月初，佳兆业被曝出的位于深圳的3个楼盘、共2000多套单位，被深圳市规划和国土资源委员会的相应地方分支机关锁定买卖协议备案。

　　随后，佳兆业发布公告称，除了此前公布的3个项目 (深圳佳兆业大鹏假日广场、深圳佳兆业悦峰花园及深圳佳兆业中央广场)，其位于前海的深圳佳兆业前海广场也遭“锁定”，另外3个已落成项目的若干未售房源被限制任何转让或抵押的登记、备案，甚至连3个自持出租及自用物业项目的若干单位业权也遭到限制，据估算这批房源总价值超过50亿元。

　　业内由此普遍猜测佳兆业突然深陷泥淖或许与深圳当地官员贪腐案有关，但目前这一说法尚未得到官方证实。

　　与“锁房”事件几乎同时进行的，是佳兆业创始人之一、郭氏三兄弟中的老二郭英成于2014年12月10日宣布辞任董事会主席等职务，老三郭英智也由副主席、执行董事调任非执行董事，这标志着一手创办佳兆业的郭氏兄弟正式退出公司管理层。此外，郭氏兄弟还于2014年12月4日以每股2.898港元的价格向生命人寿旗下的富德资源投资转让约11.21%的股份，转让完成后，生命人寿拥有佳兆业29.96%的股份，成为公司的单一大股东。

　　“锁房”事件与郭氏兄弟的退出，引发佳兆业出现连环债务违约。

　　2015年1月1日，佳兆业集团发布公告称，由于郭英成辞职事项，触发了一项融资协议包含的强制性提前还款条文，遭汇丰银行要求提前偿还2013年8月借出的4亿港元定期贷款。但是，佳兆业未能如约偿还这笔贷款。公告同时称：“此次违约可能导致有关贷款融资、债券、股本证券的交叉违约。”

　　这一纸违约公告引发了一场贷款违约风波，也开启了中国2015年首单违约纪录。随后，佳兆业在海外发行的系列债券收益率均开始快速飙升，交叉违约迹象出现。

　　1月6日早间，佳兆业又再度公告称，于2014年12月31日接获龙岗区两个市区旧改项目的两名合作伙伴通知，称佳兆业已违反该等项目的合作协议，要求终止该等合作协议，并退回已经支付的12亿元人民币的费用。

　　同日，负责上述融资协议的贷款人也表示佳兆业构成违约，要求上述费用连同应计利息及所有其他未偿还款项即时到期应付。

　　而就在今天，佳兆业将面临支付一笔约2600万美元(约合1.61亿元人民币)的利息，这笔利息由佳兆业在2013年1月发行的一笔7年期、票面利率10.25%的5亿美元(约合31.05亿元人民币)票据所产生。

　　Lucror Analytics Pte亚洲高收益率研究主管Charles Macgregor表示：“考虑到佳兆业上周已经还不起贷款，公司逾期付息的可能性极高。”若佳兆业无法按时支付2020年到期债券的利息，将成为首家美元债券违约的中国房地产企业。

　　佳兆业此前在公告中说，汇丰事件可能会引发后续的交叉违约，对公司财务状况造成重大不利影响。而占据公司销售业绩三四成的深圳项目被锁，无法销售回款，也导致公司短期债务压力增加。

　　尽管佳兆业第一时间及时澄清，但并未消除市场对其资金链、债务违约的质疑。有报道称佳兆业涉及基金管理平台部门恐已暂停业务。分析指出由于佳兆业在深圳多个项目处于停滞阶段，而管理层的接替人选仍然悬而未决，恐引起更多债务违约事件，财务或持续恶化。

　　佳兆业艰难自救：裁员卖项目纾缓危机

　　在不少深圳业内人士看来，佳兆业是一家运营良好、现金流稳定、且颇具规模的上市公司，尤其是其2014年深圳在建商品房销售冠军的骄人业绩，令人无论如何也想不到在短短两个月时间内公司就陷入资金困局，甚至传出破产重组。

　　危机之下，佳兆业内部也展开了艰难的自救。

　　《华夏时报》消息，据佳兆业一位离职员工透露，公司于去年10月成立的一家基金公司面临解散，并给予已辞退员工1个月工资的遣散费。

　　“现在还没有开展业务的部门先解散，以减少开支，投资发展部也面临着裁员，因为公司暂时不会再开展新业务，更不可能去拿地。”上述离职员工告诉记者，由于业务难以开展，目前深圳公司业务部门已有多名员工离职，另有不少员工在开始寻找下家。

　　除了裁员之外，佳兆业已经开始卖项目来救急。去年年底，佳兆业将上海一项目转手给万科，回笼资金12亿元，但在扣除银行贷款和相关费用后，出售该项目收益只有877.6万元。

　　“佳兆业只能断臂求生，能卖的项目先卖掉，但通常地产公司大部分的项目，80%都已经有抵押贷款，卖项目回笼的资金都要先还银行贷款，真正收益不大。”兰德咨询总裁宋延庆说，80%的企业控股股东股权都有抵押，再通过抵押股权融资也很难。

　　除上海已转手项目，佳兆业还有多少项目可供处置？资料显示，去年佳兆业共花费90亿元买下16个项目，其中南京项目就花了42亿元。值得关注的是，三个项目位于深圳，目前无法转让。

　　目前好的消息是，目前除了深圳项目自2014年12月21日起被当地房管部门锁定至今无法正常销售外，其余位于上海、佛山、成都等其他城市的项目仍在正常销售，集团总部及各地分公司也正常运作。

　　“还没有开工的项目可以整体转卖，已开发的项目，可引入其他开发商合作出资。”一位房地产资深人士称。

　　佳兆业集团内部人士表示，“现在最大的办法还是去找政府，我们已经跟政府沟通过，但至今还没有结果。”

　　另一方面，被寄予厚望的佳兆业单一大股东富德生命对此事件的反应异常沉默，目前为止并未见到救火的动作，相关部门并不愿多言一字，表示一切内容以佳兆业公告为准。

　　对于深陷危机的佳兆业未来前景，也有投行表示了相对乐观的预测。

　　摩根大通昨日发布报告指出，即使佳兆业面对众多困难，但不相信深圳政府会令佳兆业破产重组。

　　摩通认为，此前佳兆业遭两合作伙伴追债12亿人民币，令人感到惊讶和困惑，目前佳兆业与政府关系恶化，则会让公司离岸资金交付出现困难。不过该行指出，大股东生命人寿刚刚增持佳兆业11.2%，相信未来会接管接招，因此未来佳兆业是否出现更多债务违约，要视乎生命人寿是否出面帮助，如果大股东协助佳兆业修补与政府的关系，可能将避免连环违约的事件发生。（腾讯财经综合）

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　　（2015-01-08 11:15:06）