文/新浪财经专栏作家 张宏伟

从2014年全年来看，尽管限购政策取消、“央四条”政策出台、降息、年底房企销售业绩指标等因素，年底楼市翘尾拉升全年成交量，但整体市场仍然有去库存的压力，房价下跌城市的绝对数量仍然占据主流，并没有改变，从国家统计局公布的数据看来亦是如此。

2015年房价仍将继续下跌

2015年1月18日，国家统计局公布2014年12月70个大中城市新建商品住宅(不含保障性住房)价格变动情况：与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有66个，上涨的城市有1个，持平的城市有3个。环比价格变动中，最高涨幅为1.2%，最低为下降1.3%。与上年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有68个，上涨的城市有2个。12月份，同比价格变动中，最高涨幅为2.1%，最低为下降10.3%。

从涨跌城市个数看，在楼市政策聚焦至“千方百计去库存”的市场背景下，无论是同比还是环比房价下跌的城市数量在小幅减少，数据透露些许暖意。

但是，从2014年全年来看，尽管限购政策取消、“央四条”政策出台、降息、年底房企销售业绩指标等因素，年底楼市翘尾拉升全年成交量，但整体市场仍然有去库存的压力，房价下跌城市的绝对数量仍然占据主流，并没有改变，从国家统计局公布的数据看来亦是如此。

“去库存”仍然是市场主旋律

从2014年年底销售表现来看，由于限购政策取消、部分省市“救市”政策出台、央行也发布“救市”措施，再加上房企冲刺年底销售业绩指标的压力，楼市出现了翘尾行情，但是，这并不意味着翘尾行情可以继续延续。

因为，对于房企来讲，在新的一年里冲刺年度销售业绩指标的压力减少，楼市又将重新回归到没有房企冲刺销售业绩的正常的供需状态，此时，对于大多数大中城市来讲，一方面仍然受制于银行“惜贷”等因素的影响，另外一方面，仍然面临较大的去库存压力，楼市基本面并没有实质性改变，这会进一步影响企业的资金面。

从2015年上半年银行信贷大背景来看，即使央行降息也不会改变银行继续“惜贷”的行为，从实际市场表现来看，银行对于中小房企的贷款仍然是比较谨慎，并没有出现实质性松动，银行等金融机构不会无限制再给房企更多的“救命钱”，甚至当前金融机构为了控制投资风险已经开始对于中小企业“停贷”、“锁房”，这些因素成为2015年年初类似于佳兆业等这样的房企出现资金危机的导火索。

从2014年12月份36个大中城市存销比指标变化来看，由于“救市”、房企冲刺年度销售业绩指标等因素，一线城市及部分二线城市库存去化周期回落至合理区间，但是，库存压力仍然较大、市场去化周期在15个月以上、市场基本面表现欠佳的城市仍然占到大多数城市。

尤其是在2015年之初，对于大多数城市而言，由于冲刺年度销售业绩指标的因素降低，导致市场去化速度降低，去化周期还会略回升，此时，“去库存”仍然是市场主旋律，房价在2015年年内仍然有下行压力。

在这样的市场背景下，政策层面仍然保持定向宽松状态，以尽快去化市场库存。比如2015年1月16日，国家发改委副主任朱之鑫表示，国内房地产并没有出现危机，房价适当波动是在挤出投机性需求，2015年将稳定住房消费。

尽管楼市调控政策走向定向宽松的趋势仍然会继续持续，但是，库存较大的局面并不会在短期内改变，银行“惜贷”的现象也会继续持续，此时，2015年的房地产市场仍然存在不确定性，尤其是中小企业，可能面临更多的债务违约的市场风险。

对于房企来讲，应该未雨绸缪，继续坚持跑量的高周转策略，加大去库存力度，通过尽快回笼资金减轻企业资金面的压力。

(本文作者介绍：同策咨询研究中心总监张宏伟)

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