近日，远洋地产在北京举办“海鸥Ⅳ及2014年业绩解读媒体分享会”。在进入第20个发展年头，远洋地产将以创业者的心态重新起航，作为公司的第四步发展战略，海鸥Ⅳ明确了远洋地产在未来五年内，将构建包括住宅开发、不动产开发投资、房地产金融、客户服务在内的四元业务格局。

远洋地产在新的发展战略中，公司阶段性的战略主题是效益优先，也就是回报投资者和客户，其次就是业务平衡，远洋地产必须从单一的增量开发为主，转向四元业务。

“今年远洋地产对公司的事业部不下考核指标。远洋地产只要求这些事业部在管理财务指标的时候与集团一致，比如净现值率、正现金流等。”远洋地产总裁李明介绍说。

按照远洋地产的安排，在未来远洋地产的业务格局中，以权益资本来计，住宅开发占比40%，不动产开发投资业务，包括了大型的集中式商业和写字楼，占比30%，客户服务业务包括了传统的物业服务、养老地产等创新型服务业务，占比20%，房地产金融业务占比10%，远洋地产将四元业务的比例描述为“4321”。

更微观地来看，在远洋地产的四元业务中，远洋地产在住宅业务的发展模式上更加强调轻资产和合作共赢的方式。

远洋地产其实已经越来越重视与其他房地产开发企业采取联营或者合营的合作方式。2014年远洋地产在合营公司的投资规模超过37亿元，较2013年增加了1.2倍，公司在联营公司的投资规模也已经接近24亿元，较2013年则暴增了2.75倍。

全线退出三线城市

远洋地产2014年协议销售总额增长12%突破400亿元，营业额则增加了四分之一达到389亿元。远洋地产去年利润增幅较小，仅微幅增长4%不到68亿元，净利润46亿元与2013年基本持平。

去年远洋地产的毛利率和净利率分别为21%和12%，较2013年下跌3个百分点。虽然去年远洋地产营业额获得四分之一的增长，但公司销售成本则同比增长了3成以上。

针对利润率下滑，远洋地产对此解释称主要原因是去年交付了较多近年购入的楼盘项目，2014年物业开发业务的平均土地成本从2013年每平方米约2700元升至每平方米3600元。另外，远洋地产在去年也交付了多个毛利相对较低的项目，比如秦皇岛的远洋?海世界、杭州的远洋?大河宸章及上海的远洋?香奈印象等，远洋地产称已经在去年底将这些低毛利项目剥离。

去年远洋地产竣工的楼面面积、竣工的可售楼面面积以及集团的土地储备都减少了7%左右，土地储备应占权益部分则减少了15%。除此之外，远洋地产在去年还出售了9个房地产项目，总土地储备约为460万平方米。

李明则向记者指出，去年远洋地产新增的土地储备是700万平方米，主要集中在北京和上海地区，但是远洋地产在去年也卖了600万平方米，2013年远洋地产在制定战略时，首先提出来的就是结构调整，比如土地储备结构的调整。

“远洋地产在去年全线退出了三线城市。如果按照集团土地储备价值来计算，一线城市的土地储备价值占到45%，二线城市土地储备价值50%，加起来95%，这是远洋地产去年关键的一个结构调整。”李明补充说到。

另外，远洋地产也做了战略性的调整。去年7月和今年1月，远洋地产公司分别发行了12亿美元的公司债，不过，据李明介绍，远洋地产有息负债的总额并未变动，维持在400多亿元。

“远洋地产是一个港股上市公司，应该更多的融资手段是在国际资本市场，过去远洋地产在国际资本市场的融资量不够，只有20%，通过这两次发行美元债之后，远洋地产现在内币和外币的负债比例已经调整到一半。”李明说，“过去远洋地产两年期以内的负债占到60%，现在两年期以上的负债占到了60%，两年期以下占到40%。”

尝试海外项目，关注城市改造

远洋地产也尝试了一些海外投资，比如澳大利亚的项目都已经售罄，在香港与公司的一个大股东合作开发一个港铁住宅项目，远洋地产投资了40%的股份。不过，远洋地产表示，投资香港项目并不意味着要进入香港市场，主要是借此了解香港的市场以及物业发展的规律和经验，来指导远洋地产在内地房地产业务的发展。

“近期内，也许至多三年内，北京市场刚需依然是市场的主力，但是远洋地产认为两到三年以后可能改善型需求将成为我们的目标客户，剩下的改善型需求应该成为支撑楼市成交的主基调。”李明说，“所以远洋地产在北京的住宅业务关注市场的改善型需求。”

此外，远洋地产也开始关注到城市更新项目的机会。对于介入城市改造项目的一级开发，远洋地产方面解释称，旧城改造、棚户区改造和城中村改造，对房地产开发企业来说，鼓励和加快城市更新就是寻找新的发展机遇，实际上是至关重要的。如果开发商还不改变，仍然依赖招拍挂拿地，发展的空间就会压缩，毕竟现在优质项目和土地不多。另外，远洋地产介绍现在公司在武汉和深圳做城市改造项目，推进都比较顺利。

远洋地产进一步透露，远洋地产已经关注到一线核心城市和城市中心地带的棚改旧改和城中村改造，远洋地产现在就有几个在北京四五环之间的城中村改造项目。