原标题: 房产税如何征，看看“柏林样本”

　　十二届全国人大常委会将房地产税立法纳入立法规划，这意味着房地产税立法进程迈出了重要的一步。

　　不过，当前围绕房地产税该如何征、是否会有效抑制房价等问题还存在诸多争议。德国的房地产税体系较为成熟，柏林样本或可为我们提供一些参考。

　　征税一定能抑制房价吗

　　要谈德国柏林怎么收房产税，先讲讲我在比利时首都布鲁塞尔的经历。

　　在布鲁塞尔，每年总会收到税务部门寄来的房产税催税单，这让我压力很大。一套三居室的房子每年都要交几千欧元的税，让本无房产税概念的我觉得简直是在“割肉”。

　　比利时的所有房屋都要征房产税，而且征收的理念颇为独特：所有住宅都被看做是有出租收入的房产，并以此为基础收税。也就是说，只要是住宅，不管你是自住、空置还是出租给别人，都要对业主收取房产税，税率大致是房产价值的1.25%－2.5%。

　　拿我所住的房子来说，大约130平方米左右，每年要交2000多欧元的税。按照当时行情，这套房子月租金大约在1100欧元左右。也就是说，若是出租，业主一年里要把两个月的租金用来交房产税。此外，买卖房子，则要收取其价格21%的增值税，对交易盈利部分还要征收40%的差价盈利税。

　　后来，我到柏林工作，发现柏林关于房产税的做法迥然不同。德国法律规定住宅只要不出租盈利，就不需要交纳房产税。但如果出售房地产，则要缴纳不动产税和交易税。如果通过买卖获得盈利，还要交差价盈利税。

　　回过头来，我开始比较布鲁塞尔和柏林的房产税政策，布鲁塞尔对房地产收取重税，无论是在持有还是交易环节，而柏林仅对交易环节收税，税负更轻。

　　然而，让人意外的是，布鲁塞尔的房价持续上涨，1985年至2009年，布鲁塞尔的普通住房价格上涨了5.2倍。柏林则相反，从2000年到2010年，扣除物价因素，其房价以每年1%的速度缩水，许多借迁都柏林炒房的机构和个人都铩羽而归。

　　所以，在布鲁塞尔，尽管人们诟病房产税，但一提起房价，总是乐不可支；而在柏林，如果投资房产一般就“亏大了”。

　　有人说收取房产税就一定能抑制房价上涨，但比较布鲁塞尔和柏林可以看出：二者之间没有必然的因果关系。

　　通过税收手段调节房地产市场是国际通例，收取房产税肯定能增加房产投机成本。然而，平抑房价单靠房产税这一种杠杆远远不够，需要从供求关系、金融手段和租赁管理等多管齐下，才能让房子问题不再成为人们的“心病”。

　　这些税名你听说过吗

　　在柏林买房，虽然税负相对较轻，但和在我国买房比起来，要付的很多房产税，你可能听都没有听说过。

　　柏林的房产税被分得很细，税收名目不少，主要包括土地购置税、土地税、二套房税、收入所得税、资本利得税等。

　　在德国要购置一栋房屋，首先要付的是不动产税，缴纳的金额约为评估价值的1%至1.5%。接下来，要缴纳3.5%的房屋买卖交易税。购房后，税收还没停，房屋所有人每年还要缴纳土地税。土地税是地方税种，与个人收入无关，标准由当地制定，并由城镇自行支配。税率与房屋的大小、房屋的价值以及土地价值相关，指定的标准主要参照税务局公布的土地价值。在柏林较好的住宅区，80平方米的住房土地税约为每年150—200欧元。

　　如果你想在柏林多买几套房子，还要更加小心，因为柏林还有二套房税。所谓二套房税，是指第二套及第二套以上住房需要缴税。在柏林，如果你拥有两套房子，不管这第二套房是不是用于出租，每年都要缴纳该套住房出租价格的5%，这就是柏林二套房征税的标准。

　　上面提到的情况都是买房自住需要缴纳的房产税，如果你要把房屋用于出租，还需要缴纳收入所得税。在柏林，出租房屋的收益也会算入个人年收入，按照联邦的个人所得税标准纳税，纳税的比例也与个人的其他收入有关。个人收入越高，需要纳税的比例也就越高。反之，如果一个人没有其他任何收入，房屋出租收入也达不到纳税标准，那么租金就不会被征税。根据现行规定，年收入低于8354欧元不需要缴纳所得税，而如果年收入高于52882欧元，高于这一数字的部分缴纳的所得税的比例也会升至42%。

　　为何柏林人纳税无怨言

　　柏林控制房价还有一个杀手锏，为了防止利用房地产投机的行为，设有10年的投机期限。购置10年以内的房屋如果出售获利，利润也将被纳入个人收入，需依法缴纳资本利得税。购置超过10年的房屋出售则不需缴纳此税。如果房屋一直在用于自己居住，则10年之内出售也不需要缴纳。

　　通常来讲，个人出售住房不需要缴税，但财政部门会根据具体的情况判断出售住房行为是否属于商业行为，如果5年之内出售3套以上房产，则可能被视为商业的住宅交易行为而被征税。

　　在柏林，有一种情况可以帮你免除所有的房产税费。那就是如果你的房产是文物，且维护费用超过房产收益时，可以提出免税申请。

　　需要缴纳这么多种房产税，柏林人会不会有怨言？这是我向朋友保罗提出的问题。事实上，在大多数柏林人看来，有房产就要缴纳房产税已成了习惯，因为只有交了税才能要求政府提供良好的公共服务，自己并不担心因为交的税多而吃亏。这与德国的房产税较好体现了“取之于民，用之于民”的理念有关，而且房产税收上来怎么分摊到各级政府，地方政府又如何使用都有明确公示。

　　保罗说，如果一个地方的房产税收得太少，政府就没有钱为公务员发工资，公路和下水道出了毛病也无法得到修缮，街心花园里的各种设施老旧不堪，就算居民把自己的房子布置得再高雅、舒适，也会由于无法享受到高品质的公共服务和良好的环境，而使自己的生活质量下降，这是大多德国民众所不愿看到的，所以没有多少人会偷漏房产税。

　　乱涨房租或被追究刑责

　　今年已经41岁的埃里克已是一家新能源公司的中层经理，他收入不菲，但一家四口仍租住在柏林市区的房子里。他说：“长期来看德国房价上涨潜力有限，房屋供需已达平衡，人口老龄化、人口减少等因素更降低了对住房的需求。”

　　是的，柏林人的买房意愿普遍不强，造成了柏林楼市经历了失落的十年。过去10年间，房价名义上每年上涨1%，但物价水平平均每年上涨2%，就是说扣除物价因素，柏林的房价在以每年1%的速度缩水。目前，德国普通住宅每平方米均价在1000-2000欧元之间，即便在柏林，普通住宅每平方米的均价也仅约1700欧元。

　　除了房产税缴纳体系，柏林还做了什么来抑制房价飞涨？

　　首先，柏林靠供求平衡平抑房价。德国有8200多万人口，而住房总数约4000万套，总体上是供大于求。德国东部许多小城市，甚至出现房屋空置过多又不维修的衰败之象。此外德国人口出生率连年下降，预计到2050年德国人口将比目前减少10％，80岁以上老龄人群也将大大增加，这都为德国房地产市场的未来发展蒙上了阴影。

　　另外，柏林的储蓄房贷和商业房贷都实行固定利率制，基本消除了金融市场动荡对房价的影响。埃里克表示，德国宪法明确规定德国是一个高福利国家，与医疗、教育等一样，保障居民住房是联邦政府首要的政策目标之一。这也是德国所有房地产政策的核心出发点。因此，各级政府都不敢通过抬高地价和房价来增加税收。

　　此外，政府还严控房租水平，乱涨房租甚至会被追究刑责。简单地说，超过“合理房租”20%视为违法，超过50%构成犯罪。难怪，德国自有住房率仅为42%，年轻人中77%是“租房族”。（作者就职于德国大众汽车公司）