2015年07月23日 15:31:38来源：北京晚报

　　股市与楼市，历来被当作投资的两大主战场。

　　自从我国的股票市场和商品房市场迅速成长以来，二者的走势似乎都是一张漂亮的曲线图。现在，股市与楼市双双出现新一轮热潮，二者究竟是神同步，还是跷跷板？到底是卖股炒房还是卖房炒股？

　　 两种关系

　　 替代效应 一笔钱总会厚此薄彼

　　楼市低迷，楼价下调，社会资金流进股市推动股价上涨；楼市热，房价涨，资金跑向楼市使股市低迷和股价下跌，这在经济学里叫作楼市与股市的“替代效应”。

　　2003年前，我国各地房价不断上涨，而且幅度很大。从2009年初到2013年初，全国房价平均上涨幅度差不多达到了50%。尽管政府在许多地区实行了限购措施，仍然挡不住大量社会资金涌向楼市，造成股市资金大量流失，股市多年低迷，甚至到了新股都难以发行的地步。

　　但是，2013年后股市和楼市的风向大变，大量社会资金开始涌向股市，楼市遭到了冷落，直到现在不少地区楼市仍然低迷，房价还在走低。尽管各地方政府出台了许多“救市”的政策措施，包括取消限购等，还没有从根本上改变局面。

　　财富效应 牛熊牵动购房计划

　　股市兴旺，股价上涨，股民赚钱，财富增加，买房需求上升；股市走熊，股价下跌，股民亏钱，财富缩水，购房需求下降，这在经济学里叫做“财富效应”。

　　不少在股市上赚了钱的股民都出手买房来改善自己的住房条件。相反，近一段时间股市狂泻，许多本来准备买房的家庭金融资产大幅缩水，被迫取消原有购房计划。这些事实都说明，股市的财富效应确实会影响居民的楼市消费需求。

　　世界上没有只涨不跌的市场，也没有只跌不涨的市场，这是客观存在规律。结合目前相关政策对股市和楼市的基本方针，是千方百计让股市和楼市都能平稳，绝对不让任何一个市场塌方。因此在两个市场的关系上，尽量发挥两者之间的相互推动作用，防止此起彼落。

　　 数据走势

　　 涨跌同步 楼市股市十年相伴

　　中原集团研究中心的北上广深四大一线城市二手住宅价格指数显示，从2005年4月到2015年4月，一线城市二手房价涨了248%。而在这期间，上证综指涨了283%。两个指数的涨幅大致相当。十年间房价和股价涨幅竟然如此接近。

　　中原集团研究中心通过对比房价指数和股指曲线发现，在过去十年的多数时间段内，股价和房价的上涨下跌周期都是同步的。

　　◎ 从2005年5月起到2010年10月，在这5年半时间里，A股和房价经历了5个基本同步的上升和下降的小周期。

　　◎ 从2010年11月起到2014年9月，在这将近4年的时间内，A股和房价走势相反。其中，2010年11月到2014年4月的3年半中，房价上涨了45%而上证指数跌了32%。而在2014年5月到9月之间，上证指数开始上涨，而房价则短暂下跌了5个月。

　　◎ 从2014年10月开始至今，A股和房价又进入同步上涨周期。

　　从以上历史数据的对比不难发现，在过去10年中，有超过6年的时间中房价和股价是同步变化的。而从两者之间的涨跌关系来看，每次股市上涨，都会带动房价上涨；而当房价下跌的时候，股市也常出现下跌。反过来则不成立，比如房价上涨时，股市不一定涨；而股市下跌时，房价也不一定下跌。

　　股价涨则房价必然上涨，这一规律基本贯穿于过去10年。唯一的例外发生在2014年5至9月的短短4个月之间。考虑到当时股市刚从长期熊市中复苏，涨幅也有限，可以看作是股市对楼市影响的滞后。

　　◎ 从过往这么多年的历史看，中国股市熊市长牛市短，而且基本都是大涨大跌的走势。以长周期的统计数据看，股票市场每一轮大幅度的波动，投资者基本是“一赢两平七亏”，几乎成为定律。

　　◎ 从2000年开始，房价除了个别年份如2003年非典、2008年金融海啸、2011年下半年、2014年等出现小幅度回调之外，几乎都是稳步向上运行的。数据显示，2001年中国平均房价是2170元/平方米，而到2014年中国平均房价为6323元/平方米，涨幅为191%。

　　机构分析

　　 股市不会直接影响楼市

　　自6月中旬以来，中国股市暴跌。短时间如此巨大的跌幅在中国证券历史上前所未有，一时间社会公众对“股灾”的担忧与恐慌情绪蔓延，也引发决策层动用一切力量来救市。

　　仲量联行分析认为，尽管最近几周，中国的股市大幅下滑，但预计其对房地产市场的直接影响将不会很大。

　　◎ 办公楼：根据仲量联行的调查，入住北京甲级办公楼的小型内资金融公司的租赁面积约7万平方米，仅占甲级办公楼租赁市场总面积的2%。当小型内资金融公司受到股市较大冲击的时候，不会给北京写字楼市场带来明显的影响。由于北京写字楼市场的紧俏性，来自其他快速增长行业的公司，例如IT业，将会很快租满空置的办公楼空间。

　　◎ 住宅：基于目前北京较高的房屋拥有率，多数人的财富都依赖于其拥有的房产，而非股票市场。不过也会发生部分买家推迟购买计划或选购更小户型的可能。仲量联行预计，潜在买家的数量将会有所下滑。原先已经在观望的买家或将更难进入住宅市场。对于高端住宅买家来说，由于更好的分散投资，高端买主对于国内资本市场的敞口将不会超过均值，也使他们更少地受到股票市场下跌的冲击。

　　◎ 投资：在股票市场繁荣期间筹集到资本的开发商业绩较好且已获得较为容易的融资。但是，那些没有在股票市场上升期间融资的开发商们和前者相比难以获得相同的收益且不会有缓冲空间，也将更难在土地储备的过程中获得足够的资本。

　　◎ 零售：近年来，消费者信心指数已产生多次明显波动，此次股市下跌对于消费者来说也不是始料未及的。仲量联行预测，消费者已经以最低的价格购物，电子商务领域将会受到较小的冲击，高价物品的交易将暂停。

　　 一句话读懂股市和楼市

　　◎ 股市是经济的晴雨表。

　　◎ 房地产是国民经济支柱产业。

　　特点

　　◎ 股票是风险性资产，风险由投资者自担。

　　◎ 楼市不仅有投资需求，还有自住需求。当然，很多时候自住需求与投资需求是很难分开的，购房人在满足自住需求的同时，也是资产的一种保值升值过程。

　　历程

　　◎ 20世纪90年代我国商品房市场逐渐兴起。

　　◎ 也正是在1990年，上海证券交易所和深圳证券交易所成立。

　　指标

　　◎ 看股市涨跌，要看K线图，看股市指数。

　　◎ 看楼市冷热，一般来说看成交均价，以及市场总体成交量。

　　表现

　　◎ 股市行情看涨称为牛市，牛市股票市场上买入者多于卖出者。熊市与牛市相反，股市行情看跌称为熊市，股票市场上卖出者多于买入者。

　　◎ 楼市的牛市则以房价上涨、成交量上升为特征。楼市的熊市则是房价下跌，购房热情减退，市场成交量下滑。

　　（陈静思）