金星为何租总统套房而不买房

文/陈思进

7月9日，潘石屹作为一名商人做客《金星秀》，首开了这档综艺节目的先例。大房地产商做客脱口秀，谈论的话题自然是离不开房地产了。节目中，潘石屹问及金星，还租房而住吗？金星肯定地回复，是的，我在中国不拥有房产。

目前，金星一家住在上海锦江饭店的总统套房内，门上的黑匾写着“金府”两个大字，很显然，她是把自己的家，安置在宾馆里了，而且在中国也并没有投资买房。于是，潘石屹便开玩笑地对金星说，你错过机会了。金星却并不以为然，她是聪明人，自然有自己的算计。

以中国当下的高房价来看，租房比买房要划算太多了。

所谓的租售比，就是房价和月租金的比值（注：也可定义为房价和年租金之比），国际上通用的合理租售比值为：旧公寓大楼是120倍（注：因为收取的管理等费用和楼龄成正比），新公寓是140倍，独立的别墅、或连体镇屋是160倍。如果计算得出的数字低于这些比值，说明房价是合理的，一旦超出这个比值，说明房价被高估，也就是说有泡沫之嫌了。从金融角度上来说，在合理租售以下，买房合算；超过合理租售比，自然就是租比买合算，超过越多，就越合算。

不过，由于中国的特殊情况，比如目前还不需支付地产税等，所以租售比可以从欧美最高的160倍，大幅提高至200倍以上，因为在中国养房成本暂时低于欧美。再考虑一线大城市，如北京、上海的特殊情况，合理租售比可进一步调高至240倍。但事实上，当今中国房子的租售比已经普遍超过240倍，像北上广深那样的一线大都市，租售之比平均为500，超出800到1000的也随处可见。

就以金星为例。她居住的锦江饭店，位于上海市中心一流的地段，闹中取静，那套总统套房层高3.2米，大约250平方外带中央空调，露天的阳台，落地的玻璃窗外花园景色尽收眼底，还提供特别的私人管家式服务，购买一套8000万也不会嫌多的。而金星每年仅付100万左右租金，合月租金为8.33万，租售比为960倍，超过合理租售比四倍。难怪金星要选择租房而居了。显然，要是金星买房而住的话，哪住得到这么高端奢华的房子？

那么，为何房子租售比能衡量房价是否合理，是否有泡沫呢？

首先，由于房屋是普通百姓购买的最大宗商品，绝大多数家庭如不向银行贷款就根本买不了房子，因此在宽松的信贷环境下，只要有购房意愿，谁都能获得房贷。而越来越多的人将买房作为投资、甚至投机的时候，这一信贷消费模式其实是严重扭曲真正供求关系的。结果，房价就会越来越高，使得泡沫不断变大。

而租房市场就不一样了，只要稍加留意便可发现一个有趣的现象，那就是在房价飞涨的地区，房租并不随之同步上涨。这是因为租房市场是一个“有效市场”。关于“有效市场”的假设，是认为市场在信息方面的有效性：已经把过去、现在，甚至将来事件的贴现值反映在市场价格中，所以在任何时候，房租市场的价格都是合理的。

而从金融上来说，最关键的原因是房租不能借贷，必须以现金全款支付，房租必须依照真正的供求关系而定。也就是说，房租所反映出来的，才是百姓在房子这一商品上的真正承受力。一旦房租涨到房客租不起的时候，就真的租不起了。逃离北上广的人有各种原因，房租过于昂贵绝对是最大的原因之一。

再回到《金星秀》，当金星问及房价还会大涨吗？潘石屹谈到了中国楼市的基本面。他表示，目前全国人均住房面积已经近40平方米，整体而言，中国已经不缺房子了。他的公司今后将会减少开发楼房项目，已经开发出来也可能不卖了，将改成出租房。言下之意，因为房子太多，房地产的繁荣鼎盛期到头了，房价大涨的基础已经不存在了。

总之，房租反映的是普通百姓的收入水平，而有泡沫的房价，反映的是高收入人群的支付能力。租售比超出合理范围越大，则表示房地产泡沫越严重。房子租售比是衡量房价是否合理的精确标尺，特别是对于个人投资者来言，请放心选用。

目前北美超过三分之一、欧洲接近三分之二的人租房而住，而中国已经接近90%的人拥有自己的住房了。如果说要与欧美接轨，那租房、特别是越来越多年轻人、及中高收入人群选择租房而住，以提高生活品质，显然也将是中国未来的一大趋势。