新华网 >>正文

　　2015年05月14日 08:55:49来源：证券时报

　　“3·30”楼市新政发布后，各地二手住宅成交明显回升，一线城市二手住宅成交更为活跃，成交量出现“激增”。据报道，4月份北京二手住宅网签达17191套，创出近25个月以来新高。而同期北京市新建住宅成交平稳，纯新建商品住宅成交仍同比下降12%。这种新政传导结构化效应，或不利于房地产开发企业去库存，对未来房地产开发投资企稳回升产生影响。

　　楼市新政传导效应

　　向二手住宅集中

　　当前楼市新政传导效应主要向二手住宅集中存在必然性。“3·30”楼市新政的两个核心内容是营业税免征期限缩短和二套房首付比例下降。二手住宅营业税免征期限由5年缩短至2年，有效增加了市场二手住宅供应。从房价运行历史轨迹看，绝大多数城市两年以前购入的新建商品住宅至今价格累积涨幅较大，而营业税免征期限缩短，有助于业主高位套现。与新建商品住宅相比，二手住宅成交价格通常低于同区域新建商品住宅，对二套房首付比例下降释放的改善性住房需求更具吸引力。因此，“3·30”楼市新政发布后，各地二手住宅成交明显回升。2015年4月，广州市中心六区二手住宅交易由市场中介促成的新增放盘面积和签约面积环比分别飙升106.75%和88.14%；成都二手住房成交环比增长33%；温州市区二手住宅交易量环比上涨超过50%。

　　但新政效应向新建商品住宅传导或将受阻。当前入市交易新建商品住宅价格整体偏高，主要是过去两年房地产开发企业盲目高价拿地的结果。竞标时“面粉贵过面包”，导致如今新入市楼盘与同区域次新房相比明显缺乏竞争力。据中介机构测算，2013年北京四环平均地价为5万元/平方米。由此导致2015年上市后项目定价在8万元左右，明显高出周边次新楼盘价格，也超出大部分改善性住房需求所能支付能力。本轮房地产刺激政策旨在稳定住房消费，核心是鼓励改善性住房需求和刚性住房需求入市。从购房人群分布情况看，目前入市的改善性住房需求属于这一群体的中低收入人群，因此实际支付能力非常有限，难以明显消化城市相对核心区域新建商品住宅高昂价格。而刚性住房需求购买力还低于改善性住房需求人群，承受区域范围也多限于城市边远地区的商品住宅。

　　同时，房价上涨空间狭小。尽管当前二手住宅市场成交活跃，楼市前景预期却难乐观，未来房价涨幅空间整体有限。特别是4月份股票市场人气进一步凝聚，股票投资赚钱效应促使二手住宅供应显著增加，卖房炒股现象也有出现。少数房地产开发企业在楼市新政出台后存在非理性行为，故意渲染“涨价”噱头刺激需求入市，反而适得其反，成交短暂回升后趋向平稳。据中国指数研究院数据，2015年4月份百城新建住宅价格环比下跌的城市有60个，较上月增加5个；与上月相比，本月价格环比上涨的城市数量减少4个。

　　央行降息对楼市有支撑

　　中国人民银行决定从5月11日起下调人民币存贷款基准利率0.25个百分点，释放出信号或将对当前已现回暖迹象的房地产市场起到一定支撑作用。但其效果也应理性认识，房价再度大幅上涨可能性整体较小。这是因为，当前房价上涨动力依然是投资投机性住宅需求，而投资投机性住宅需求集中关注的投资收益率上升空间有限，在宏观经济下行压力不断增大背景下，房价理性回归力量显著增强。与股票相比，住宅投资的低收益和低流动性，表明其并不是当下理想的投资品种。土地出让收入增长放缓，增加了国家出台房产税的可能性，在城镇居民平均住宅面积已是高位情况下，未来持有住宅的成本也会显著上升。综合各方面情况看，我国房价继续大幅上涨的可能性较小。市场似乎也对此形成广泛共识。

　　房地产企业

　　应加快去库存进程

　　综合来看，“3·30”楼市新政出台后，多数房地产开发企业对政策效应过于乐观，因而没有很好利用政策刺激加快住宅库存消化。而随着楼市新政利好因素逐渐被市场消化，加上宏观经济金融形势微妙变化，房地产市场新的博弈格局可能会加快形成，或将对部分房地产开发企业高企的库存消化产生较大影响。同时也应该看到，“3·30”楼市新政基点是稳定住房消费，进而带动相关产业发展，促进房地产开发投资企稳回升，为宏观经济增长提供安全缓冲。而如果任由楼市新政结构化传导效应扩散，不仅有可能会延缓房地产开发企业库存消化，削弱政策实施效果，而且还将增加宏观政策选择成本。从根本上说，我国房地产市场供求关系已经逆转，当前房地产开发企业应积极利用新政营造的良好的市场环境，最大程度调整自身营销策略以适应改善性和刚性住房需求并不充裕的支付能力，以加快住宅去库存进程。