近日，由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院共同主办的“2015中国房地产上市公司研究成果发布会暨第十三届中国房地产投融资大会”在上海证券交易所召开。“2015中国房地产上市公司TOP10研究”表明，2014年中国房地产上市公司营收与净利润增速均有所回落，利润率持续下行。参会业内人士认为，房地产政策拐点已出现，房企应学会嫁接新的价值链。

利润率持续下行

2014年，房地产上市公司的业绩再创新高，沪深上市房地产公司营业收入均值为65.48亿元，同比增长16.62%；大陆在港上市房地产公司营业收入均值为226.22亿元，同比增长16.39%，增速较2013年均有所回落。同年，沪深上市房地产公司净利润均值为7.76亿元，同比增长6.45%；大陆在港上市房地产公司净利润均值为35.89亿元，同比增长5.50%。净利润增速较以往有所回落。

报告分析称，房地产上市公司净利润增速降低，主要受到两方面因素影响：一是企业为了应对市场调整期面临的去化压力，主动调整价格加大促销力度；二是近年来土地成本不断提高，挤占了房地产上市公司的一部分利润空间，部分房地产上市公司的净利润增速明显低于同期营业收入增速。

面对利润率持续下行的压力，报告称房地产上市公司以精细化运营为导向，多策并举保障盈利空间：第一，推行标准化管控体系；第二，拓展多元融资渠道；第三，建立与上下游企业的采购战略合作；第四，谨慎吸纳项目资源。

除去经营状况，报告还表明中国房企上市公司去年资产收益水平稳中有降，经济增加值（EVA）出现下滑；负债水平小幅上升，销售回款受阻导致资金压力加大。但从资本市场表现来看，房地产板块跑赢大盘，政策利好提升部分企业投资价值。

万科、保利地产、招商地产等企业被评为“2015沪深上市房地产公司综合实力TOP10”；万达商业、中国海外发展、恒大地产等企业获得“2015中国大陆在港上市房地产公司综合实力TOP10”奖项。

房地产政策拐点出现

海通证券首席经济学家李迅雷在论坛上表示，房地产行业在严厉的调控下也出现一段时间资金回收的困难，库存增加，但现在政策已经开始放松，随着销量的增加，供给相对较慢，价格也出现一定程度的上涨，尤其在一二线城市房价上涨的趋势得到确认。所以政策的拐点和去库存的拐点都已经出现。

李迅雷认为未来房价会继续上涨。他分析称有五个方面的原因：一是供给不平衡；二是土地购买金额和销售的占比有所下降，这样利于改善房企的资金链，从而提升利润；此外，资本市场的定增债券等融资手段的增加，对于降低融资成本十分有利；同时，宏观政策除降准降息外，对购房的支持力度十分明显；第五个方面是不可忽视的财富效应，牛市已经进入中后段，不少人选择退出，李迅雷认为资金从股市撤出将对房价有一定的影响。

对于这一轮房地产市场的回暖表现，他认为一线城市反弹明显，房价涨幅高；二线城市次之，交易量比较大，涨幅低于一线城市；三线城市依然面临去库存的压力。

与李迅雷观点不同，新城控股高级副总裁欧阳捷则认为一线城市不一定是房企投资的机会。此外，二线城市人口流入明显，销售总体看好，但房价上涨不明显主要是外来人口对价格非常敏感，在这样的情况下，他并不认为未来房价形成上涨的趋势。今年的上涨趋势可解读为由于在去年因为促销降价，今年恢复正常价格。但这并不意味着未来房价持续上升和利润将持续增长。

对于房企未来的发展方向，国务院发展研究中心企业研究所副所长张永伟认为房企要进行产业转型升级。一方面是产业自身的升级，一方面应该嫁接新的价值链。他认为，“互联网+”可以改变众多的行业，能够生成诸多新业态、新商业模式。过去房地产单一的角色，如果用“互联网+”的思想，可以产生“房地产+”的商业模式，加上有潜在商业价值的创新点，就会形成企业或者行业新的发展模式。除了自身的升级之外，房地产未来的转型更多还要关注“房地产+”，即房地产附加功能的提升。

同时，他认为，在新一轮的资本平台处在变革的时候，高资本密集型的行业，或者属性相对单一的产业确实有业务重组的选择，嫁接一些高创新、高回报的业务，在目前资本重组时机比较理想的情况下，业务资产的重组将会成为房地产行业转型重要的亮点。企业的转型应该与宏观战略的发展相匹配。房地产行业是典型的宏观影响接受型的行业，“宏观上正确把握，微观决策上踩准时机。”张永伟表示，很多企业在微观决策上，很容易踩错时间点。