原标题:房地产“去库存”政策如何见效？

　　今年的中央经济工作会议已经开过。此次会议针对国内经济运行的现实状况,提出了明年要完成的五大任务,其中之一是化解房地产库存。为此,会议提出了不少具有创新意义的政策新思路,如加快农民工市民化,扩大有效需求,鼓励自然人和各类机构购买库存商品房,鼓励房地产开发企业适当降低房价,取消过时的限制性措施,等等。这些政策公布后,在市场上引起了热烈的反响,但舆论也多有疑问,这些政策有多少可行性,成为人们关注的一个热点。

　　商品房高库存会传导至金融安全

　　中央经济工作会议就“去库存”作出专门决定,说明我国目前商品房积压问题十分严重。国家统计局上个月公布的数据显示,截至今年10月,我国商品房待售面积68632万平方米,比9月末增加2122万平方米,相比去年同期增加了1亿多平方米。这种情况是我国房地产市场建立20多年来从未有过的。

　　更为严峻的是,这只是竣工后未售出的现房面积,还不包括大量的在建未竣工及未开工的潜在库存。此外,还有各地的小产权房,以及一些没有纳入统计口径的住宅项目,甚至不排除还有部分应报未报的库存量。

　　由于商品房建设投资大,建设周期长,因此开发商通常都依赖银行信贷等进行资金周转,在前几年银行向开发商输送信贷的通道基本关闭后,市场上又出现了大量以“理财产品”为名目的信托、P2P等产品。库存房的大量增加,使开发商原定的资金回笼不能实现,银行不能按期收回信贷,理财产品无法按承诺偿付本息,就会危及金融安全。最近一些地方不断出现P2P等投资品不能兑付的风波,虽然不全是库存房引起,但必须引起高度警惕。

　　引导农民工买房还需细化政策

　　此次央经济工作会议为去库存而提出的诸多政策颇有新意,其中有不少对原有政策将形成突破。当然,会议提出的都是一些原则性的政策,在具体的贯彻过程中还需要加以细化,使这些政策能够真正见效。

　　在这些政策中,最为引人注目的是加快农民工市民化,以此来扩大有效需求。对此,舆论担心由于户籍制度等限制,这一政策的作用有限。实际上,户籍对于商品房市场的籓篱作用早已拆除,只是在前几年推行限购政策时再度得到了强调。现在限购政策在大多数城市已经取消,这一障碍已经不存在。推进农民工市民化,帮助他们在就业地购置房屋,可以使他们更好地融入当地社会,成为新市民。

　　但农民工在就业地购买房屋,会涉及很多问题。农民工在就业地购买商品房从总体上说是有难度的,这就需要对现行的公积金房贷、银行按揭等进行改革,使他们能够有条件借助金融支持购房。另外,农民工在其原户籍地通常都有宅基地和房屋,由于这方面的流通市场尚未建立起来,因此他们在城市购房后这些财产就基本处于闲置。由此来看,要让农民工成为“去库存”的重要力量,还需配套推进农村宅基地和农民房屋的流通。目前这方面的交易仅限于同村村民,市场交易未能形成,价格也反映不出价值。如果能够打开这方面的交易通道,农民工在城市购房的资金力量将大为增强。

　　“去库存”的同时还要“去产能”

　　长期以来,我国走的是一条经济扩张型的道路,房地产市场被作为一个能够推动GDP增长的引擎受到了地方政府的积极拉抬,不仅房价涨势超过了民众的承受力,而且房地产开发成为最为赚钱的一个行业,导致各行各业蜂拥而上,使市场供应远大于求。在政府的强烈推动下,房地产行业的市场机制已经失灵,一些三四线城市和西部地区城市,明明对商品房需求不是很大,但地方政府为了赚取财政收入,仍然像一线城市一样大量卖地,鼓动开发商大兴土木,终于造成了严重的产能过剩。

　　很显然,要为房地产市场“去库存”,还必须下大力气压缩房地产产能。目前,在库存房已经很严重的情况下,房地产市场的投资仍然没有慢下来。国家统计局数据显示,今年1至10月,全国房地产开发投资高达78801亿元,比去年同期仍有2.0%的增长。一边“去库存”,一边又在增加新的库存,这无疑将增加“去库存”的难度。

　　基于此,国家应该大力压缩房地产投资,三四线城市和西部地区城市在库存房未解决的情况下应该停止出售商品房用地,这也要求房地产开发商必须过紧日子。事实上,中央经济工作会议已经对此有所预见,提出了“促进房地产业兼并重组,提高产业集中度”的目标,这是值得房地产开发商重视的一个信号。(作者是财经评论人)

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