作者：黄硕

中国日报网评论员 黄硕

“房地产有泡沫，房地产有泡沫。”十年前就有人预测，而今，依然有人在预测。到底有没有泡沫？泡沫有多大？这是一个问题。确实，这是个非常复杂的问题，可是，如果回到商品房的本质上看中国房地产市场，这个问题并不复杂。 

房子在市场中，居住是其唯一存在的理由。如果房子没人居住，不停地造房子必然造成市场过剩，泡沫必然堆积，破灭迟早而已。谁来住房子？当然是人。如此，衡量房地产市场有没有泡沫，就有了简单的计算公式。即在设定一个全国人均住房面积后，再拿商品房总面积除以人口总数，得出来的数据如果大于人均住房面积，说明房地产市场有泡沫，数据越大，泡沫越大。

当然，这是理论上的计算，具体到现实中，还有许多因素需要考虑，例如，居住在农村的农民，他们不到城市买房子，就不能包含在人均住房面积的计算中；还如，享受到保障房政策的群体，也不能纳入人均住房面积计算。假定农民中有一半要进城，有住房需求，减去剩下的农民和享受保障房的群体，此时，再拿商品房总面积除以有住房需求的人口总数，得出来的数据或许更接近现实。所以，在笔者看来，判断中国房地产市场有没有泡沫？泡沫有多大？不必搞得那么复杂，就设定一个人均住房面积后，再拿商品房总面积除以有住房需求的人口总数，就能得出结果。 

现在我们必须弄清楚三个数据：一是全国人均住房面积。这个数据设定不难，可以参考世界其他国家的住房平均数据；二是要将中国商品房总面积统计出来，包括已经建好有人居住的房子和正在建设以及将要开工建设的房子；三是将有居住需求的总人口统计出来，这就要去除农民中不可能到城市买房的群体，还要去除已经享受保障房和将要享受保障房的群体。当这三个数据都能相对准确地给出答案，只要按照上述计算方法，总面积除以总需求，就能计算出房地产市场有无泡沫。

无论房地产如何发展，支撑房地产市场的只有居住需求，区别在于，有刚需，有非刚需。非刚需就是投资投机、以及房地产腐败而来的商品房囤积。所以，包括刚需与非刚需在内，当商品房总面积除以有住房需求总人口得出的数据，远远大于人均住房面积，那房地产一定存在泡沫，并且可见泡沫有多大。知道了房地产市场有没有泡沫、泡沫有多大，房地产市场如何调整，就能有的放矢，对症下药。软着陆的主动权也就掌握在自己手中。否则，光喊“房地产有泡沫，房地产有泡沫。”却搞不清泡沫有多大？一旦泡沫破灭，也就措手不及。谁都知道，如果房地产市场真的泡沫破灭，那对经济的冲击无疑是灾难性的。因此，笔者认为，救市的前提是先弄明白房地产市场有没有泡沫，有多大泡沫。