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从培育“消费需求”角度 理解房地产政策走向

  尽管美联储结束了为期两年多的第三轮量化宽松政策(QE),经济增速和就业状况已基本恢复到危机前的水平,但市场普遍认为美国宽松的货币政策不会在短期内退出,原因就在于目前推动经济企稳和就业改善的主要力量是企业投资,居民家庭消费则一直不稳定。阻碍消费增长的关键因素之一,是信贷条件紧缩的局面没有根本改观,住房市场回暖基础不扎实,住房所产生的财富效应不足。目前,美国房价已经降到了历史较低水平,基础利率也一直维持在0%-0.25%,但银行按揭贷款条件依旧苛刻,今年以来按揭利率还出现逆市上升的情况。老百姓即便支付得起月供,也可能无法获得按揭贷款。此前,美联储前主席伯南克申请按揭贷款被拒的报道广为流传,形势可想而知。

  美国房地产市场对于货币政策走向的制约,对于我国来说就像一面镜子。中国经济的“三驾马车”中,出口自2012年进入个位数增长时代后,已经连续3年低速增长。未来在美国QE退出、美元走强、美国贸易再平衡的过程中,人民币实际有效汇率将随着美元指数一起加速攀升,这将对出口造成更大的压力。外部难以复苏,只有依靠内生力量,而国内投资增长将随着房地产趋势性下行、传统制造业“去产能、去杠杆”、基建已度过大规模建设时期而趋势性地回落。因此,目前唯一存在较大想象空间的就是消费,货币政策未来应该向这方面转变。

  从东亚国家过往历史看,在经济起飞阶段,投资和出口往往发挥着主导作用,但在经济进入转型升级通道后,消费将承接投资和出口而发挥主导作用。因此,在这一时期,应该像过去鼓励投资和出口一样来支持和培育消费成长。不管从“黄金周”、“出国热”来看,还是从一般节假日消费及日常消费看,我国居民消费需求旺盛、潜力很大,但是软硬件基础设施跟不上,直接制约了消费需求的满足和释放。

  制约消费需求的另一个重要因素就是消费成本太高。一直以来,由于政策性消费金融资源缺失、消费基础设施供给不足、消费权益保障不够、交易环节的税费重,消费高成本在我国是客观事实,其中尤以住房等大宗消费最为突出。目前,我国城镇户均住房套数达到1.0-1.1套,我国已经告别住房绝对短缺时代。但是,目前存量住房中30%的部分建筑于上世纪经济短缺时代”,1/5缺乏基本公共配套设施(独立卫生间、厨房、抽水马桶等),大城市人均住房面积在10-15平方米的家庭占比高达20%。因此,未来改善型住房需求将会大规模释放,其潜在规模一点也不亚于首次购房需求,这类消费对于住房金融的需求也会非常强烈,同时对消费成本比较敏感。

  另外,占全国城市人口近一半(3亿多)的50个大城市将在未来首先完成产业升级,以服务业(就业吸纳大户)为主的第三产业将会迅速发展,这也使得这些城市将继续呈现人口净流入的态势。在这些城市,居民租房需求、买房需求、换房需求(“小房换大房”)等阶梯式的住房需求模式将会愈来愈明显,各层次住房需求的刚性特征也很明显,也需要住房消费金融的支持,也需要降低交易税费等各类成本。

  一直以来,我国居民储蓄大过消费、节俭大过享受,消费在经济增长中难当大任,这与人均GDP与我国类似的国家完全不同。笔者认为,如果政策得当,消费可以实现趋势性扩大和升级,就像“黄金周”、港澳“自由行”、耐用消费品“三下乡”、住房市场化改革等政策的推出一样。在“衣食住行”中,居民对住房的消费意愿最为强烈、潜力最大,而实现难度也是最大的。但是,包括税费和贷款在内的成本却最高,如二手住房购置,光税收和中介佣金就占房屋成交价款的9%-12%,这还不包括贷款成本,后者在去年以来上升趋势明显,完全抵消了近期房价回落对消费的刺激。因此,未来如何降低住房消费的成本应该成为楼市政策的主基调。

  过去市场一直认为,我国楼市刚性需求长期旺盛,且会源源不断地入市,这是支撑楼市长期繁荣的基石。这种论断将刚性需求简单等同于有效需求和消费需求,并以城市化进程中的适龄购房人群和无房户作为需求测算的基础,事实上,这种看法是有误的。刚性需求是确实存在,但老百姓之所以蜂拥入市来买房,主要基于两种考虑,一是“现在不买,以后就买不起了”,二是“现在咬牙买,未来就成为有产者了”。

  为了实现这种需求,大城市80%以上的人群需要借助于父母及亲戚资助或负债来筹集首付款,咬牙买房者不计其数、月供收入比超过50%的比比皆是。很多刚性需求有消费能力透支的嫌疑,因此,这些需求并非正常的消费需求,对于居民其他合理的消费会产生明显的挤出效应。凡是从消费角度出发的需求,都对消费成本特别敏感,特别是首套住房购买者或咬牙买房者。对这部分人群,亟待降低税收、贷款、费用等各类成本,否则对整体消费能力的培育不利。

  因此,在10月29日召开的国务院常务会议,部署推进消费扩大和升级政策中,明确提出了“稳定住房消费,放宽提取公积金支付房租条件,加强住房保障工作”,其目的就在于降低居民购房成本,促进住房消费。当然,购房成本降低了,居民其他方面消费的空间也就释放出来了。这其中,放宽提取公积金支付房租条件,目的就在于降低住房消费成本,事实上也是对大城市新就业者、低收入者租房需求的支持,也是对“由租到买”住房消费模式的培育和支持。

  由此,笔者预计,不仅此前讨论颇多的公积金改革将会提速,公积金在支持多元化住房需求、异地调剂余缺、支持保障性安居工程等方面的政策创新也将提速;其次,呼声很高的交易环节减税政策有望在未来明朗。目前,交易环节税负重已成共识,对这方面的批评声音不绝于耳,预计今年年底或明年年初将会有实质性的政策变动;再次,美国退出QE将使得我国外汇占款下降,央行将通过其他方式补充基础货币,预计明年再贷款、PSL、SLF等货币投放将继续频繁使用,这将有助于缓解银行资金供给紧张的局面。这样看来,上半年末应该是房贷利率的顶部,未来加速下行是大概率事件。另外,基于美国退出QE对我国出口的负面影响,促进房地产消费在内生性“微刺激”政策上的综合效果最为明显,未来国家也会有意识地向此倾斜。

  (作者单位:深圳市房地产研究中心)

  (原标题:从培育“消费需求”角度 理解房地产政策走向)

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