2015年07月30日 08:47:03来源：北京青年报

　　内部认购不公布价格先观察买房人数量 几乎所有项目都盯着竞争对手开盘价

　　7月18日，楼盘富力运河十号开盘。300多套公寓销售一空，成交金额13.8亿元，而3.6万元/平方米的均价也让业内大跌眼镜。此前，富力运河十号所在区域在经过几轮大起大落之后，总体价格保持在30000元/平方米左右，它的热销马上引起周边楼盘的连锁效应——迅速调整价格，或者马上捂盘惜售。据了解，该区域有关主管部门已经约谈各大开发商，要求第一约束房价涨幅，第二不许捂盘。但明显效果欠佳，该区域楼盘整体涨价3000元/平方米已经成为开发商之间达成的共识。

　　而在核心区，使馆一号院13万元/平方米的定价以及农展馆地王——北京壹号院预计15万/平方米——30万/平方米的价格，使东四环在销项目纷纷酝酿新推房源的价格，而多年来始终不温不火的名盘霄云路8号也因两大地王的价格发力迎来了销售的小高峰。

　　种种迹象表明，传统的楼盘定价法已经被大多数开发商所摒弃，往往在同一区域，几个楼盘的价格差异能达到5000元/平方米至10000元/平方米之间，其中固然与土地价格的高低有关，更与开发商对产品、预期以及买房人多寡有着更直接的关系。

　　根据买房人排号多少决定价格 犹豫五分钟每平方米涨价500元

　　据报道，位于大厂的潮白河购房板块的某项目近日开盘，该项目距离潮白河仅有500米左右,距离938路专线车站,步行5分钟路程。这条线路直达国贸和燕郊,交通便利,因而销售火爆。这些楼盘的价格区间在7500元/平米-10000元/平米,对于受北京限购政策影响且预算有限的刚需人群来说,价格非常具有吸引力。

　　由于该楼盘正处于排卡阶段,排号已逾千名，8000元/平方米的很快被预订一空，有买房人仅仅犹豫了五分钟，再问销售员还能否买到这类房型时，得到的答复是已经涨了500元/平方米。据该项目人员介绍，这只是大厂的情形，而离北京最近的燕郊，眼下也是从10500元/平方米直接到13000元/平方米,燕郊嘉周六开盘,好的位置已经达到20000元/平方米了。

　　据专家介绍，这种“看人下菜碟”的营销手法在房地产业内并不新奇。这也是完全不符合传统定价法的“偏门左道”。这种做法步骤是这样的：一、先对外放风，价格大概会在一个区间内（比如10000元至15000元），随后看排号的情况；二、仔细梳理买房人的心态，看看人们大概心理的价位是多少，开到15000元/平方米会不会吓跑大多数人；三、等排号的人数远远超过了房源，而且对价格并没有显出太多排斥，开盘价往往会按照高位发布，如果很多买房人声称“如果超过14000元就不买了”，开发商往往会把价格定在13500元/平方米……

　　传统的楼盘定价法是怎样的?

　　据有关人士介绍，其实，传统的定价法在土地实行招拍挂之后基本就徒有其表了，由于地王的不断涌入，破坏了周边房价的生态平衡，地王旁边的楼盘无论土地价格曾经多么便宜，但一定要与地王楼盘的价格最大限度的拉近，实现本项目的利润最大化，这就是眼下人们常说的“风来了，猪都会飞起来”。

　　而当初较为合理的房价是如何制订出来的？

　　首先是成本利润法（开发成本加利润分摊到单位建筑面积上确定价格）

　　开发商开发物业当然不能忽略其基本成本，建造之前的成本预算在很大程度上影响最终销售价格。建造成本含土地使用费、公共设施配套费、建筑材料和人工费以及多种相关税费等，这些均为硬性成本，不太可能避免，开发商一般在成本的基础上加以适当的利润来确定房价。

　　其次是市场比较法（以周边市场同类型物业作参考，定出一个合适价格）

　　这是市场上使用最多也最符合市场行为规则的定价方法。反过来，也为购房者判断房价高低提供了一种方法。总体市场影响区域市场，通过自身物业的相关指标（如绿化、小区配套、朝向、房型设计等），与周边相关物业指标进行对比，得出双方在物业的优劣比较，再相应定出一个价格。因此，同一区域物业的价格都会在一个相差不多的范围内。区域价格影响着个案的价格，个案的价格差异往往反映了个案空间的特殊性。

　　目前，市场比较法仍然是房地产业内通用的方法，只不过更加细致化，价格差异更大，几个项目之间除了土地的价格不同形成价差外，园林水平、装修水平、建筑水平乃至物业管理水平，都会在价格上拉开档次。

　　定价到底谁说了算?

　　同样的一个区域，每个楼盘的土地价格都差不多，为何售价有时会有很悬殊的价差？华润营销负责人告诉北青报记者，现在影响定价的因素有很多，独一性，稀缺性，品质性等等。周边竞品比较定价、区域供应结构定价、未来上市项目成本定价、本项目产品成本及差异化定价，这四种方式是传统与眼下所有定价方式的殊途同归。

　　举例说明，前不久刚刚面市的西局项目西宸原著，由于周边没有任何竞争项目，而当地二手房的价格大概在4万至5万之间。这种项目定价就比较容易，按照区域供应结构来定，想象空间非常大，而且可以树立一个区域的标杆。结果，西宸原著10万元/平方米以上的价格并没有成为业内的笑话，反而让几乎所有同类项目有了定价的底气。该项目操盘手在接受北青报记者采访时表示，西宸原著土地价格决定了成本昂贵，8万元/平方米是硬性成本，卖到10万元/平方米以上意味着不仅仅是成本之上加上合理利润那么简单了，而是要对得起这么贵的地，因此，开发商在园林、选材，包括创造未来生活方式上都狠下工夫，为项目后期卖出更高的价格并且能被买房人所接受做好基础。

　　业内资深人士季满如告诉北青报记者，除了土地，哪些细节影响了整个房价。

　　一、除了自身的建造成本，任何可以为楼盘增值的因素都是开发商提升价格的筹码，地段交通的便利性和周边商业配套、学区配套是最基本的因素。远离市区的便宜，靠近市区的贵。如果周边商业配套已经都成熟了那么房价自然就高，如果周边配套都在一起建，那么楼价自然偏低。

　　二、如果楼盘附近有条河，那房价自然会提高，如果楼盘附近有片湖，是湖景房，那就更不得了，基本上距离湖区方位、视野最好的楼盘价格最高，楼层越高越贵（除了顶层），海景房也是一样的逻辑。

　　三、如果住宅楼不是正南正北朝向又没有湖景等观景因素，在定价上也会打折扣。

　　四、小区的景观规划设计的整体质量或者有某些独到的亮点可以作为噱头的因素也是影响楼价的因素。

　　五、小区的“邻居”也影响房价，在正对医院、垃圾站、学校、殡仪馆、工厂等外部条件时，楼盘定价会打折扣。

　　六、专业的物业、或者开发商自己的物业也是楼盘质量的保证，也是影响楼价的因素之一。

　　七、开发商自己良好的品牌形象也会为楼盘增值。

　　八、楼盘在施工建筑过程中出现过重大事故，如严重地基下沉等等，在社会上造成了严重的负面影响，那么再开盘，楼价应该会比预期适当下调。

　　九、被看房者公认在户型、采光等方面出现严重问题的楼盘，开盘后往往会大幅下调楼价。（记者 张舰）