每当夜幕降临，世贸天阶便迎来一天中的客流高峰，但这却难以转化为商场的有效客流。

　　“全北京向上看”的巨幕依然通明，但这里却不再是北京CBD让品牌、消费者耀眼的商业项目。北京商报记者了解到，世贸天阶试图将项目出售，并一度与意向买家进入财务尽职调查程序中，但因相关负责人的资产问题暂告一段落。其实，看似风平浪静的中国商业地产领域暗流涌动。在商业地产放量超负荷、项目合理规划缺失、各类资本活跃的情况下，无序竞争的商业地产市场洗牌不可避免。

　　酝酿退出

　　如今的商业地产好似围城，城外的人想进去，城里的人想出来。据一位不愿透露姓名的商业地产界人士透露，今年寻求出售的商业项目很多，北京核心城区商圈中的部分项目也蠢蠢欲动。最让人意外的是，世贸天阶项目在收购临门一脚时掉了链子。上述人士表示，美国私募股权基金公司黑石集团为世贸天阶买家，项目报价约为40亿元，今年4月双方就已步入深度收购阶段。不过，由于项目拥有者资产问题收购最终搁浅。黑石集团对中国商业项目兴趣浓厚，香港领汇资本3月拿下的中关村欧美汇项目，黑石集团也曾竞标过。商场一位负责人表示，不清楚上述情况，商场一直处于调整中。

　　一位资深商业项目负责人告诉北京商报记者，如果项目拥有者因违法等原因，法院出于对债权人利益维护，会冻结其相关资产，此时项目将不能再继续买卖。不过，当法院对违法人资产启动拍卖后，意向买家还可以继续收购，但不再与原股东洽购，而是与法院方面谈判接盘。除了上述情况，还可能出现项目本身股权被抵押等问题，一旦牵扯到股权、债务等问题项目收购谈判将会变得棘手，意向买家也可能会退出。记者昨日致电世贸天阶相关高层，但对方手机一直处于关机状态。

　　2007年，北京商业市场有两个重磅商业项目出现：世贸天阶为CBD西区商业开了又一扇门，西单大悦城开启了西单大街商业市场的新纪元。但如今这两个项目的发展天差地别，西单大悦城成为中粮内部商业项目的“神话”，依托这个项目中粮大悦城产品线走向全国复制。与之相比，世贸天阶的2.5亿元巨幕商业价值还在，但商场已从目标主力一线品牌及副牌调整为轻奢后转至快时尚、餐饮。

　　北京商报记者昨日走访看到，夜间的世贸天阶人头攒动，很多家庭客群前往，一些与儿童相关的游乐项目火爆。不少旅游大巴停在商场前，这里成为了外地游客到京的必逛景点。

　　不过，被巨幕一分为二的商业部分人气锐减，招商也从高端品牌转投优衣库、H&M等快时尚。上述商场负责人表示，商场近期的调整都将围绕周边社区和写字楼白领。北京商报记者注意到，以零售为主的南街仍有不少空铺，部分更迭的品牌主要为美容美甲等生活服务业态。在临近不远的侨福芳草地出现后，世贸天阶（天阶大厦）写字楼高水准客户也投入他人怀抱，不少高端品牌发布会也选择了那里。

　　暗地叫卖

　　由于集团战略决策等种种原因，北京商报记者了解到，很多开发商已不愿经历项目从开花到结果再出售的漫长过程。抛售项目虽然不公开登陆市场交易，但私下却在放出寻找买家的风声，这也是行业里形成默契的公开秘密。不过，果实尚未成熟，“天价”叫卖的项目也很多。

　　中国购物中心产业资讯中心主任郭增利表示，目前商业市场面临很严峻的问题，未来几年可能有退出意向的商业物业数量和面积不断增加，但买方市场没有同倍放大。很多出售项目会认为此时已到了价格高点。中国商业地产联盟副会长兼秘书长王永平认为，商业项目本身运营差强人意，但高估值可以通过周边住宅、商铺价格为考量。不过，目前情况是，高预期的卖家很多，能接盘的买家很少。

　　RET睿意德执行董事张家鹏表示，很多海外机构、基金对国内商业项目有浓厚兴趣。他们认为受经济环境影响，现在是商业项目的价格低点。这些机构模式、理念很成熟，对商业项目预期比较合理，会有收购意向。“海外资本更青睐一些已在招商起步期或偏运营后期项目。”

　　以美国黑石集团、凯雷集团以及新加坡部分基金为代表的海外资本对中国商业市场出手较多，不过也有资深商业人士表示，参与竞买的海外机构更多从资本层面考虑，很多待上市资产包内必须打包商业项目，这也让他们必须去物色一些有潜力的商业项目。从这一层面来看，助推商业市场走向今天局面的并不是商业本身，资本搅动的力量、规划的缺失才是主要推手。

　　洗牌到来

　　在百货与购物中心过渡期，世贸天阶可以算是继东方新天地、金源新燕莎MALL之后，较早一批的购物中心踏浪者。不过，在商业市场不断更迭中，同期伙伴都已进入稳步成长期，世贸天阶却在经历多轮摸索后逐渐脱离主流梯队。

　　在王永平看来，在商业地产规划失控的情况下同质化竞争加剧，较早出现的商业项目静态优势（周边客群、选址等）被严重削弱。新项目层出不穷，商业市场蛋糕被逐渐摊薄，有优势的项目可以势均力敌，缺乏特色的项目则面临出局。

　　类似世贸天阶遭遇的商业项目很多，大多将原因归为消费市场增幅放缓与电商冲击，但回归本质是由于缺失规划导致项目过度放量所致。目前，中国市场区域商业规划并不细致，过度开发让很多在住宅市场低迷时流入的热钱慢慢冷却。郭增利表示，能够进入这个领域的投资者已能感受到商业不能赚快钱。商业地产以长期持续收益为目标，当不能快速回笼资金、收益较低、还需持续投入时，很多开发商便失去了热情与耐心。与国内大多数开发商的不成熟理念、模式相比，宜家、太古等外资集团更沉稳，这种有基础根据市场需求的发展策略更为长远，成熟商业物业才更有升值空间。

　　记者 刘宇/文并摄