东方网8月8日消息：从开始时的暗流涌动，到之后的欲说还休，再到如今的一呼百应，始于2010年的商品房限购政策，在这个夏天突然遭遇变盘。

　　随着8月6日佛山加入限购松绑城市行列，据不完全统计，7月以来已有36个城市陆续松绑，其中呼和浩特，济南，苏州，杭州等17个城市，由官方明确宣布。截至8月4日，全国46个限购城市中，仅有北京、上海、广州、深圳等10余城市，依然坚守着限购。

　　楼市限购松绑，市场刺激并不明显，多数城市成交依旧低迷。

　　杭州楼市短期回暖

　　本轮楼市限购调整热潮，给杭州带来了立竿见影的效果。记者询问当地中介、楼盘销售，得到的答复都是“忙”。

　　浙报传媒地产研究院数据统计显示，7月29日宣布限购调整首周(7月27日－8月2日)，杭州主城区商品房成交748套，较上周(492套)环比增长52％。纵观整个7月，杭州市区新建商品房成交6091套，其中主城区成交2422套，余杭区成交2427套，萧山区成交1242套，市区商品房成交量居今年月成交量首位。

　　同样迎来楼市“小阳春”的还有济南。某房产网站数据监控中心统计，今年7月，济南新建商品房成交12400套，相较于6月环比暴涨92％，相当于今年上半年月均成交量6689套的将近两倍。在7月10日济南全面放开限购后仅两天，济南新房网签量就达到1151套，而6月前10天的网签总量才1040套。

　　查找杭州、济南成交量猛增的原因不难发现，两地一直受商品房高库存困扰，限购调整无疑给楼市回暖提供了契机。同样库存积压严重的呼和浩特在放松限购后，也取得了明显的效果。7月呼和浩特楼市共成交1597套，环比上涨21.5％，创年内成交量新高。但必须指出的是，济南、呼和浩特的这种上扬仅仅维持一周左右时间。

　　温州依然难抑颓势

　　不过，限购放开绝非灵丹妙药，同样的措施未能在更多的地区起到好效果。

　　中介小陆原以为青岛松绑限购后，会带来业务量的上升，但他很快失望了。取消限购政策3天来，青岛新房日均成交量约为288套，与上月日均成交量263套相比并无明显增幅。而3天内二手房日均成交52套，比上月日均成交量73套更少。“还是观望的人比较多。”小陆无奈地说。类似的情况，也发生在早已私下松绑限购的金华。

　　在厦门等房价较为坚挺、库存较为合理的城市，限购松绑后成交数字变化并不显著。截至8月2日，厦门可售住宅套数为22307套，去化周期为9个月。7月以来，厦门商品住宅成交1711套，环比上涨0.82％。长春、武汉、宁波及南宁等城市，取消限购后成交量只有5％左右的小幅提升。温州表现更难令人满意。自2010年4月号称史上最严厉的房地产市场调控出台之后，温州房价开始步入下跌态势。从2011年9月起，温州房价连续下跌34个月。到2013年底，温州的房价与2011年初的顶峰相比平均缩水近30％。从全国来看，温州是全国70个大中城市中2011年以来房价唯一下跌的城市。7月29日温州正式官方发文取消限购，但市场颓势没有得到扭转。

　　多地政府松绑“限贷”

　　“按照现在的房价，如果贷款30年，每个月要还的钱在9000元以上，压力太大了。”在先后询问了3家银行的首套房贷款政策后，杭州市民徐先生决定“再等等”。

　　“市场复苏或者成交量的复苏能否持续的灵魂，就是以金融为核心的货币政策。”浙报传媒地产研究院院长丁建刚表示，限贷如果也有所调整，比如降低二套房首付比例、取消利率上浮等等，那将给予复苏更多助力。如果解除限购等措施仍然没有起到较好的市场效果，不排除松动按揭贷款政策的可能性。

　　已经有城市采取了政府出面救市的措施。虽然取消限购较晚，成都市财政局网站公布公告，从2014年7月1日至12月31日，只要银行积极发放不高于基准利率的首套房贷，省财政将按贷款额的3％向银行支付财政补贴。在全国范围内开“行政救市”的先河，但目前来看仍未有任何一家银行响应号召。

　　8月4日松绑限购的绍兴，还同时提及贷款政策。除要求首套房贷款利率不超过基准利率、允许公积金二次贷款外，还包括二套房将“认房不认贷”，这也是全国首个明确松绑“限贷”政策的城市。昨天记者致电绍兴市房地产交易中心，工作人员确认，目前已按照相关政策执行。“不管你以前买过几套房子、有没有贷款，只要现在名下没有房子了，都按照首套算。”8月5日，广西表示将落实差别化住房信贷政策，适当放宽二套房贷款政策，并调整住房公积金个人住房贷款最高额度等。

　　杭州招商银行目前可将二套房贷放松至首付三成，所需满足条件为只有过一次房贷且已还清，在杭州范围内(包括余杭、萧山)无房，之前按揭过的那套房子必须已经转让并出具商品房买卖合同。不过，贷款利率依旧上浮10％。此外农业银行、中国银行已有不同程度的房贷优惠。

　　限购令之外的城市也在为活跃房地产市场展开“救市”行动。8月5日，包头市政府公告，对在9月6日－10日房交会上成功交易房产的购房者给予优惠。

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　　房地产市场进入多维度深调整

　　日前，在剑桥学联举行的房地产交流活动中，绿地金融控股集团总经理耿靖表示，以一线城市上海为例，目前商品房的租售比大概为50，而日本上世纪80年代经济危机前这一数据约为82，香港上世纪90年代末金融危机时约为76，乐观估计国内商品房价还有3至5年上涨期。

　　一向被视作“死多头”的任志强，在最近举行的博鳌房地产论坛上却看空多项楼市指标，认为今年房地产投资增速或小于10％。不过对于后市，他认为，即便保持10亿平方米左右的年销售量，以中国房地产市场新增建筑总需求来倒推，房地产开发行业尚有7至8年稳定增长的年景。

　　“幅度有限的限购松绑不会大幅度改善市场下行现状，全国房地产市场将进入多维度的深度调整期。”戴德梁行大中华区综合住宅服务主管蒋尚礼表示，逐步升级的限购松绑并不一定实质刺激市场，执行已久的限购、限贷及限价令已使市场需求陷入略显惯性的疲弱及观望。戴德梁行监测数据显示，2011年至今，全国房地产商品住宅新开工面积总额已累计超出销售面积约12亿平方米，全国范围内潜在供应已过于充沛。相比于一线城市较为健康的库存去化周期，二、三、四线城市供应严重过剩的市场格局，将使其未来成为放松限购城市的主体范围。而一线城市尤其是上海这样的龙头，一旦松绑很可能被市场过度解读，因此限购政策的松动必然会慎之又慎。纵观现状，蒋尚礼认为，盲目再度进入限购松绑城市进行产品扩容，对于各大房企并非良策。

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　　地方政府“救市牌”三种打法

　　记者梳理各地楼市新政发现，目前地方政府的“救市牌”主要分三种类型:

　　第一种是“全面松绑型”

　　以呼和浩特、济南、海口等为代表的城市，目前已明确全面松绑“限购”。

　　第二种是“局部有限型”

　　以武汉、苏州、无锡、杭州、宁波等代表的城市，采取了局部放开的方式，即对大户型住宅交易不再设限。如杭州仅对余杭、萧山两区取消限购，主城区限购则只对140平方米及以上住房实行“有针对性”放开。

　　第三种是“曲线救市型”

　　如有的地方以放宽户籍、买房落户、购房补助、减免契税等政策变相松绑。南宁、呼和浩特、海口、武汉等城市相继出台了类似政策，如海口强调，购单套房120平方米以上可落户5人。安徽滁州则对符合一定条件的购房者给予补助。河北省政府出台政策，对居民自用首套房实施利率优惠政策，并对个人购买家庭唯一住房实行减半征收契税等政策，这也是国内首个省级楼市指导意见。